투자 부동산 구입시 주거 주택, 콘도, 스트립 몰, 오피스 빌딩등의 다양한 종류를 생각해 볼 수 있다. 오늘 칼럼에서는 스트립 몰 구매 관련 리스 조사에 대해 알아 보겠다.

Q: 리스 조사시 자세히 살펴 보아야 할 점은 무엇인가?
A: 리스의 남은 기간, 렌트 금액, 부동산 세금, CAM, 보험을 내야 하는 측이 누구 인지 살펴 보아라. 임대주의 인컴은 임차인이 내는 렌트에서 나오기 때문에 렌트 롤, 렌트 페이먼트 히스토리도 잘 조사해 봐야만 한다. 또한 임차인이 리스를 파기 할 수 있는 권리가 있는지 또한 알아야 한다. 또한 들어오는 렌트와 나가는 비용(부동산 세금, Cam 비용, 보험비용등을 포함)을 따져 보아서 이익과 손해가 얼마였는지 살펴 보아야 한다.

둘째 임차인/리스 보증인의 재정 상태도 잘 조사해야 한다. 만일 경제가 나빠져 임차인이 렌트를 못 내면 임대주는 보증인을 통해 렌트비를 받아야 할 수도 있다.
임차인/리스 보증인의 재정 상태는 크레딧 리포트, 은행 잔고 증명서 세금 서류등을 통해서 알 수 있다. 특히 리스가 싸인 한지 얼마 안되었다면 특히 더 자세히 살펴보아야 한다. 재정 상태가 나쁜 임차인들로 꽉 차있는 스트립 몰을 구매 하면 임대인은 재정적인 위험에 빠질 수 있다.

또한 임대인의 매상 페턴을 살펴 볼 수 있으면 중요한 정보를 알아낼 수 있다. 많은 리스가 매월/매년마다 매상 보고서를 임대주에게 낼 것을 요구 한다. 임차인의 매상을 살펴 보면 평방 피트 당 얼마나 버는 지 알아 낼 수 있다. 만일 매상의 50% 이상을 렌트로 내는 임차인은 미래에 렌트를 못 낼 가능성이 많다.

Q: 프랜차이즈 임차인은 안심해도 되는가?
A: 만일 성공한 프랜 차이즈 회사가 직접 리스를 싸인한 경우에는 안전할 수 있다. 그러나 프랜차이즈 가맹점은 유명한 회사의 이름을 빌린 것 뿐이고, 보통 프랜 차이즈 회사 자체가 리스를 보증해주지는 않는다. 많은 경우, 리스 보증인은 프랜차이즈 가맹점을 소유/운영하는 개인이다. 이럴 경우 또한 임차인/보증인의 재정에 대해 자세히 조사 해야 한다.
문의 (703)749-0500

<임지현 변호사>