상업 부동산 구입시 개인 이름으로 직접 구매를 하거나 법인을 세워 구매할 수 있다. 그러나 법인을 설립하지 않고 개인이 구매를 할 경우, 소송이 들어오면 개인이 저쥐먼트를 받게 될 수도 있다. 이럴 경우, 개인 이름으로 소유한 재산에 저쥐먼트가 붙게 될 수도 있다. 이런 법적 책임을 방지하기 위해 대부분의 투자자들은 법인을 설립해 부동산을 소유 한다. 오늘 칼럼에서는 상가 부동산 구매시 법인 설립시 명심해야 할 점에 대해 알아보겠다.

Q: 법인 설립시 소유권을 어떻게 나눌 수 있는가?
A: 주 마다 법이 다르지만, 보통 회사 주인이 회사 설립 서류 제출시 보통 법인을 설립하는 사람의 이름과 레지스털트 에이전트 (registered agent)이름과 주소를 포함해야 한다. 만일 상가 부동산 구매시 소유권을 공공에서 알리고 싶지 않으면 회계사, 변호사 통해 회사설립 서류를 준비하고, registered agent 서비스를 전문으로 제공하는 회사를 통해 회사를 설립하면 회사 소유권을 공공에게 비밀로 유지할 수도 있다. 또한 부부가 공동 주인으로 회사 설립시 “tenancy by the entirety” 해 두면 배우자 한명의 채권자들부터 회사를 보호 할 수 있다.

Q: 상가 부동산 구매시에 가장 널리 쓰이는 법인은?
A: 유한 책임 회사 (limited liability company)가 가장 널리 쓰인다. 소송시에 유한 책임 회사가 고소를 당하기 때문에 회사 주인을 법적 책임에서 보호할 수 있다. 또한 IRS는 유한 책임 회사를 세금 부과 기업으로 보지 않기 때문에 회사 주인은 세금을 두번 낼 필요가 없다. S corp법인이나 다른 법인에도 회사 개인 보호와 세금 혜택을 받을 수 있지만 보통 투자자들은 유한 책임 회사를 더 선호한다. 왜냐하면 주인들은 각각 1031 exchanges 를 따로 할 수 있기 때문이다. 예를 들어, 회사 오너십을 가진 두 주인이 각각 50% 씩을 소유하고 있다면, 그중 한 사람이 자기 소유권 50%를 판 후에 다른 주인과는 상관 없이 독립적으로 1031 exchange 를 할 수도 있다. IRS에서 규정한 1031익스체인지 법을 잘 따라 투자를 하면 세금을 합법적으로 미룰 수 있어 투자를 더 현망하게 할 수 있다.

Q: 유한 책임 회사는 몇개의 부동산을 소유하는 것이 좋은가?
A: 세금/다른 법적 문제 이유로 한 회사가 여러 부동산을 소유하는 경우도 있을 수도 있다. 가령, 한 부동산에서의 수익이 있고, 다른 부동산에서는 손실이 있다면 손실이 수익의 세금을 줄일 수도 있다.
하지만 보통 부통산 투자 경우, 한 법인은 하나의 부동산을 소유 하는 것이 현명할 수 있다. 따라서 새로운 부동산을 구매할 때 마다 새로운 회사를 설립해서 법적 책임을 분리해야 한다.이렇게 해 놓으면 한 법인이 소송을 당해도 그 회사가 소유한 부동산에만 영향을 미치지 다른 회사나 부동산에 영향을 미치지 않을 수 있다.
문의 (703)749-0500

<임지현 변호사>