상가 건물/ 비즈니스 매매시 “표준 계약서” (standard contract)를 준비 해 달라고 하는 클라이언트가 있다. 또한 브로커가 준비한 계약서가 “표준 계약서”라는 말을 듣고, 자세히 살펴 보지도 않고 싸인을 한 클라이언트들도 있다. 그러나 “표준” 이라는 단어는 많은 의미가 있을 수 있어서 한 단어로 정의하는 것은 어렵다. 가령, 계약서가 공평하다고 의미 일 수 있고, 전반적으로 이상하지 않아 걱정을 할 필요 없다는 의미 일 수도 있을 수 있다. 오늘 칼럼에서는 표준 계약서를 쓰는 경우와 상가 건물/ 비즈니스 매매 시 표준 계약서가 존재하지 않는 이유를 알아 보겠다.

Q: 표준 계약서를 쓰는 경우는?
A: 표준 계약서를 쓰는 두 가지 경우가 있을 수 있다. “주거”나 “소비자” 관련해서는 특정한 양식/언어가 사용되야 한다는 법이 있을 수 있다. 소비자나 주거 케이스 경우, 법을 잘 모를 수 있는 소비자를 보호하려는 것이다. 그러나 이 때도 계약서가 수정 될수 있어서 계약서가 다양화 될 수도 있다.

Q: 상가 건물/ 비즈니스 매매 시 왜 “표준” 계약서는 존재 하지 않는가?
A: 양측이 과거에 계약을 한 적이 있고, 그 당시 많은 협상과 수정이 오고 갔다면 비슷한 상황에서 과거에 사용한 계약서를 사용할 수도 있을 수 있다. 이경우 표준화 된 계약서를 사용한다고 할 수도 있다. 그러나 현재 매매 상황이 과거 상황과 다르기 때문에 과거에 사용한 계약서를 사용할 수 없을 수 있다. 따라서 현재 상황에 맞는 계약서가 준비 되어야 한다. 또한 과거의 계약서에서 포함이 안되었거나 강조 되지 않은 부분이 수정된 후 “표준 계약서” 란 언어를 사용 하면 오해를 낳을 수도 있다. 따라서 표준 계약서는 의미가 없을 수 있다.

상가 매매/비즈니스 거래 법에서는 양측 (판매/구매자, 임대주/ 임차인, 채권자/대출자)이 경험이 많고, 계약서에 있는 내용을 잘 이해하고 있다고 가정한다. 따라서 상가 건물/비즈니스 매매 시 자기가 알아서 조심해야 한다. 따라서 buyer beware라는 말이 있는 것이다.

상가 건물/비즈니스 매매 계약서는 상황에 따라 아주 다를 수 있다. 공통적인 내용이 있을 수 있고, 비슷하게 보이는 계약서도 수정으로 인해 계약서의 결과가 아주 달라 질 수도 있다. 따라서 결과를 생각하지 않고, “표준 계약서”라고 간주하고 그냥 싸인하게 되면 큰 손해를 볼 수도 있다. 따라서 매매 초기 단계부터 전문가와 상담을 해 상황에 맞는 계약서를 준비하는 것이 현명하다.
문의 (703)749-0500

<임지현 변호사>