1031 익스 체인지는 중요한 투자와 재산 관리 방법이다. 현 소유한 상가 부동산을 팔고, 새로 like kind부동산을 사면 IRS의 1031 익스 체인지 요구 사항을 만족 시키면서 양도 소득세(Capital Gains tax)를 합법적으로 연기할 수가 있다. 또한 정부에 낼 세금을 연기 할 수 있더 재산이 더 늘일 수도 있다. 세금을 내며 하는 자라는 투자와 세금을 연기하며 자라는 속도는 큰 차이가 있다. 오늘은 1031 익스 체인지와 상속의 중요한 step up basis에 대해 알아 보겠다.

Q: 1031 익스 체인지 step up basis가 무엇인가?
A: 쉽게 생각해 세금을 내야할 기준 금액이 올라 가 세금을 적게 낼 수 있다는 것이다. 예를 들어, 아버지가 살아 생전에 부동산을 소유 하고 있었다고 하자. 아버지는 1031 익스 체인지를 통해서 매번 내야할 세금을 계속 연기를 해왔다고 하자. 그러면서 계속 한 부동산을 팔고, 한 부동산을 사고, 1031 익스 체인지를 하고, 또 그 부동산을 팔고 1031 익스 체인지를 또해서 양도 소득세를 합법적으로 지연했다고 하자. 아버지 사망후 아들이 아버지의 부동산을 물려 받았다고 하자. 만일 아버지가 ＄2million을 주고 샀고, 아들이 물려 받았을 때는 공정시장(fair market value)가 ＄4million 이 었다고 하자. 아들이 물려 받은 후에 ＄5 million을 받고 팔 경우 내야 할 양도 소득세(Capital Gains tax)를 물려 받았을 때의 ＄4million에 기준을 두고 세금을 내게 된다. 즉, 판매시, 양도 소득 계산시 아버지가 산 가격이 아닌 자식이 물려 받았을 때 공정시장 가격을 계산해 세금을 낸다는 것이다. 아버지가 내야할 세금이 상속을 통해 안내게 된다는 중요한 법이다.

Q: 명심할 점은?
A: 1031 익스 체인지를 이용 하면 세금을 지연해서 많은 부를 축적할 수 있다. 1031 익스 체인지를 통해 세금이 면제가 되는 것은 아니다. 하지만 세금을 합법적으로 지연하게되어서 세금을 낼 돈으로 투자를 더할 수 있게 되어서 지혜롭게 잘 이용하면 아주 좋은 투자 방법이 될 수 있다. 또한 상속을 통해 부분을 안 내게 될 수 있다. 만일 투자 부동산을 판매시 많게는 30% 세금 까지 낼수도 있다. 따라서 1031 익스 체인지를 현명하게 이용하면 많은 돈을 절약하게 될 수 있다. 또한 부를 축적하게 되어서 자식들에게 물려 줄 수도 있게 된다. 만일 지금 투자 부동산을 팔 생각이있다면 판 후 양도 소득세 금을 내기 보다는 전문가와 먼저 상담을 해서 1031 익스 체인지에 대해 알아 보는 것이 현명하다.
문의 (703)749-0500

<임지현 변호사>