까다롭기만 하다는 주택융자심사에 제한이 완화되는 조짐이 보이고 있는 것은 더없이 반가운 소식이다. 국책 모기지은행 Fannie Mae가 최근 전격적으로 그동안 융자심사에 가장 기준이라 할 수 있는 DTI(Debt-to-Income) 소득대비부채비율을 45%에서 50%로 완화했다. 단순히 5% 차이가 뭐 그리 대수일까 하는 이도 있겠지만 상당히 긍정적인 변화라 하겠다.

예를 들어 별다른 빚이 없는 한 달 소득 ＄5,000의 좋은 크레딧 점수의 바이어가 20% 다운으로 주택을 구입할 때 그동안 45% DTI 룰 안에서는 대략 45만불 주택구입이 가능했다면 이번 심사기준완화로 50%까지 확대된 DTI 소득대비부채비율에서는 같은 조건에서 20%다운으로 50만불 주택구입이 가능해졌다고 볼 수 있다. 또는 같은 조건에서 45만 주택을 구입할 때 굳이 20%다운을 하지 않고 10%만의 다운으로 주택구입이 가능해졌다면 꽤 큰 변화라고 할 수 있지 않을까?

게다가 3%대에 정착한 30년 고정 모기지 이자율과 다시금 3% 아래로 떨어진 15년 고정 모기지 이자율등 최근 다시 낮아진 주택모기지 이자율로 인해 재융자 수요도 늘어나고 가을 주택시장에 다시 활기를 불어넣고 있는 이즈음, 한층 완화된 모기지 소득심사기준이 가져다주는 긍정적인 효과가 더 크다고 할 수 있다.

일반적으로 이자율이 떨어지면 낮아진 이자만큼 모기지 페이먼트 부담이 줄어들게 되고 결국 줄어든 모기지 페이먼트 부담은 융자심사에서 유리하게 작용을 하게되는것은 당연한 이치이다. 따라서 이번에 단행된 모기지 심사기준인 소득대비부채비율 완화와 더불어 때마침 시장의 낮은 모기지 이자율이 결국 보다 더 주택융자를 수월하게 얻는데 직간접적으로 도움이 되리라 긍정적으로 크게 기대해본다.

여전히 이번 완화된 심사기준이 뭐 별반 대수롭지 않게 생각하고 지난 과거의 그냥 쉽게 융자가 나오던 시절을 그리워하는 많은 분들이 있지만 우리가 지난 시절동안 과연 얻은게 많았는지 아니면 오히려 잃은 게 많았는지 한번 돌아봐야 할 것 같다. 물론 어느 정도 주택융자심사에 숨통이 트이고 어렵기만 하다는 주택융자가 어느 정도 완화되는 것이 필요하다는데는 동의하지만 그렇다고 다시 지난 과거처럼 별 심사없이 쉽게 융자가 나오던 시절로 아무나 융자를 얻을수 있었던 그 시절로 돌아가는 것은 바람직하지 않다고 생각한다.

무분별한 투자를 다시 양산함으로 단기적이나마 부동산 상승효과는 충분히 있겠지만 결국 또다시 큰불황의 깊은골로 이어질수도 있다는 점에서 경계를 해야한다고 본다.
따라서 이번 소득대비부채비율 완화조치를 아주 긍정적으로 평가한다. 또 이런 시도가 이제 조금씩 이어져서 차츰 더 완화되어가는 규제에 따라 더 많은 분들이 점진적으로 혜택을 받게 되는 그런 시장을 기대해본다.

급격하게 완전히 규제가 해제되는 것 보다는 이번에 45%에서 50%로 소득대비부채비율이 바뀐 것 처럼 시간이 조금 더 지나면서 이번 완화된 조치에 따라 50% DTI 비율로 대출이된 모기지 채권들이 부실이나 채무불이행이 발생하지 않고 건실한 채권으로 자리잡는다면 주택모기지에 투자를 하는 많은 투자자들 혹은 은행권들이 또 다시 더 완화된 조건인 55% DTI 또는 60% DTI 이런 식의 점진적인 완화기준으로 융자가이드라인의 변화를 우리는 다시 경험하게 될 것이다.

그러한 점차적인 완만한 변화 속에서 건강한 주택융자시장의 지속적인 발전과 변화가 이어지길 기대해본다.
문의 (703)868-7147

<배준원 Vice President Greenway Funding Group>