미국 정부는 주택 소유를 장려하기 위해서 세 가지의 세금 혜택을 주택 소유자에게 주고 있습니다. 첫째는 모기지 이자를 세금 공제해 주는 것이고 둘째는 부동산 재산세를 세금 공제해주는 것이고 세 번째는 주거주지의 집값이 올라서 팔게 되면 독신은 25만불 / 부부는 50만 불까지의 자본 이익에 대해서 세금 면제를 주는 것입니다. 자본 이익금에 대한 세금 면제를 받기 위한 조건은 주거지를 매매하는 날부터 지난 5년 동안 소유하면서 2년 이상을 주거지로 살았어야 합니다.

만일 주거지를 매매하려는데 집값이 구입 가격보다 떨어져서 원하는 가격을 받지 못하게 된다면 어떻게 할까요? 갑작스런 직장 이직과 같은 이유로 주거지를 빨리 팔려고 하니 원하는 값을 받지 못하게 되는 상황에서는 어떻게 해야 할까요? 주거지를 산 가격보다 낮은 가격에 팔게 되면 자본 손해가 생기게 되는데 이러한 자본 손해는 세금 공제가 되지 않습니다.

위에서 언급한 상황이 생겨서 집 가격을 제대로 받을 수 없을 때는 주거지를 임대 부동산으로 전환을 고려할 수도 있습니다. 하지만 주거지를 임대 부동산으로 전환을 할 때 제일 중요한 문제는 나중에 임대 부동산을 이익을 남기고 파는 경우에 자본 이익을 세금 면제를 받을 수 있느냐 하는 것입니다.

주거지를 임대주택으로 전환을 하면 감가 삼각을 의무적으로 해야 합니다. 감가 삼각은 선택이 아니고 의무이기에 감가 삼각을 안 하는 경우에는 감가 삼각을 한 것으로 간주하고 자본 이익을 계산하므로 손해를 보시게 됩니다. 감가 삼각 기간은 일반적으로 27.5년을 사용합니다.

임대 주택으로 전환시의 감가 삼각의 원가 기준은 수정 원가 기준 (Adjusted basis)과 공정 시가 (Fair market value) 중에 낮은 것을 선택하게 됩니다. 수정 원가는 부동산 구입가격에 부동산 개조비 (Improvements)를 더하고 재해 손실 비용을 공제하게 됩니다.

이러한 임대 주택을 팔 때 자본 이익과 자본 손실을 계산하는 방법이 달라지게 됩니다. 임대 주택을 이익을 남기고 매매할 때의 원가 기준은 구입 가격에 부동산 개조비를 더하고 감가 삼각비용을 공제하면 됩니다. 임대 주택을 손해를 보고 매매할 때의 원가 기준은 수정 원가와 공정 시가 중에 낮은 것을 선택하게 됩니다. 임대 주택으로 전환을 한 주거지를 3년 이내로 임대를 하고 매매를 한다면 독신은 25만불 /부부는 50만 불까지의 자본 이익금 세금 면제를 받을 수도 있습니다.

자본 이익금 세금 공제를 받기 위해서 임대한 집을 매매하기 전에 주거지로 전환하는 경우가 있는데 2008년에 미국 국회에서 이에 관련된 세금 공제를 제한했습니다. 이 경우에 비록 주거지를 팔기 전에 2년을 소유하면서 주거지로 사용했다 하더라도 자본 이익금의 일부분은 세금 공제가 되지 않습니다. 예로, 집을 지난 10년 (3650일) 동안 소유를 했고 2008년 이후 500일 동안 주거지로 사용하지 않았는데 집을 팔아서 10만 불의 자본이익금이 생겼다고 가정을 해봅니다. 2008년 이후 주거지로 사용하지 않은 인수는 500 / 3650 = 0.137 입니다. 이 경우에 세금을 내야 하는 자본 이익금 액수는 10만불 x 0.137 = 13700 불 입니다.

마지막으로 임대료에 관해서 질문이 많이 들어오는 부분을 말씀을 드리겠습니다. 미리 받는 임대료 선불은 임대료를 받는 해에 수입으로 보고합니다. 예를 들어서, 사무실 상가를 10년 계약을 하면서 첫해 임대료 1만 불과 마지막 해 임대료 1만 불을 함께 미리 받는다면 첫해의 수입 임대료는 2만 불이 되는 것입니다. 세입자에게 돌려주어야 하는 임대 보증금은 임대 수입이 아니지만 세입자가 리스 계약을 잘 지키지 않아서 임대 보증금 전부나 일부분을 돌려주지 않는다면 해당 년도에 수입으로 계산합니다.

문의: (510) 499-1224 / (925) 322-4507/ (408) 300-6708
www.kennyahncpa.com

<안규태 CPA>