주거용 임대 건물주는 오래된 입주자를 퇴거시키고 새 입주자로 교체해 높은 임대료를 받고자 혈안이 되어 있다. 퇴거는 입주자에 대한 권리 침해, 임대 권리를 박탈하는 것이므로 건물주는 퇴거법 절차를 준수해야 된다. 불법으로 퇴거를 당한 입주자는 건물주를 상대로 손해 배상, 벌금, 징벌적인 배상, 변호사 비용 등을 청구 할 수 있다.

건물주가 자기 입맛대로 전기, 수도, 전화, 냉장고, 엘리베이터 작동 중단, 주차장 사용 제한, 출입문 열쇠를 바꾸거나, 개인 소지품을 폐기했을 때에는 실제 손실 액수, 각 위반 사항에 대해 250달러 벌금, 불법행위가 시작된 날로부터 매일 100달러의 벌금과 변호사 비용을 지불해야 된다. 그리고 건물주의 불법적 행위를 금지한다는 법원 명령을 받게 된다.

한 사건에서 건물주가 개스를 나흘간 차단했다는 이유로 입주자에게 4만9,500달러를 지불했다. 최근 한 상가건물주가 입주자에게 주차장 사용과 엘리베이터 사용 시간을 오후 5시까지로 제한한다고 통보했다.

입주자들이 영업 손실, 일방적 계약 파기 등을 이유로 소송을 하겠다고 항의하자 슬그머니 뒷걸음질을 쳤다. 주거용 건물주가 입주자 방문 열쇠를 바꾸는 경우도 있다. 건물주라고 해서 자기 입맛대로 이러한 횡포를 부리면 불법에 해당된다.

퇴거 소송은 약식 속결 재판이므로 일반 민사 소송처럼 1~2년씩 소요되지 않는다. 일반적으로 3~6개월 만에 끝이 난다.

■ 합법적 퇴거임대 계약이 취소된 후에 퇴거시킬 수 있다. 그리고 임대료를 지불하지 않거나 임대 계약 위반, 건물주나 직계 가족 또는 입주 건물 관리인이 거주할 목적, 임대 장소 손상 또는 불법적인 민폐, 임대 장소를 불법적 용도로 사용, 건물주가 수리하고자 임대 장소에 진입하는 것을 방해, 임대건물 구입자가 장소를 구경하는 것 방해, 허락도 없이 임대 권한을 다른 사람에게 이양, 마약 남용, 천재지변, 정부의 부동산 수용, 임대 만기 등을 이유로 임대를 취소할 수 있다.

임대 기간이 장기 고정(fixed term) 또는 월별 임대(month-to-month)냐에 따라서도 차이가 있다. 만약에 임대가 1년 이상으로 고정된 기간인 경우에는 임대만기 이후 또는 임대 계약 위반시에만 퇴거를 시킬 수 있다.

입주자의 가정 싸움, 타인을 괴롭히는 등 공격적인 사람, 성폭행범, 인신매매 및 구금, 노인 학대나 성인 부양자를 학대한다고 해서 무조건 퇴거시키면 안 된다.

법원으로부터 접근 금지 명령서, 법원 명령서, 사법기관의 특정 사유에 대한 보고서를 받은 이후라야 퇴거시킬 수 있다.

건물주의 비상 수리가 아닌 일반 수리는 입주자에게 24시간 이전에 통고하면 된다.

판매를 위해 바이어에게 장소를 보여주는 것은 판매를 하겠다고 120일 이전에 입주자에게 구두 또는 서면으로 통보해야 하며 이후 임대장소를 보여줄 때는 24시간 이전에 통보하면 된다.

주택 판매를 위한 오픈하우스는 한 달에 두 번의 토요일 또는 일요일인 주말 오후 1시부터 4시30분까지 할 수 있다. 단 이것은 10일 이전에 이메일로 통보하면 된다.

이러한 통고를 주었지만 입주자가 응하지 않으면 퇴거시킬 수 있다.

또 다른 방법은 임대 계약서상에 입주자가 사흘 이내에 건물주의 방문을 허용하지 않으면 건물주는 퇴거 소송을 제기할 수 있다고 계약한 경우 일반적으로는 건물주가 먼저 퇴거를 요구하지만 이와는 반대로 만약 입주자가 건물주에게 임대 취소를 하고자 통고했을 때에는 최저 7 일 기간을 주어야 된다.

건물주가 입주자를 퇴거시키는 일반적 원인은 임대료를 지불 안했을 때, 임대 계약을 위반했을 때, 임대 계약이 끝난 후에도 계속 거주할 때이다.

이럴 때에는 사흘간 퇴거 통고를 줘야 된다. 부동산 판매를 위해 에스크로가 오픈된 경우 월별 임대에는 30일 퇴거 통고, 1년 이하는 30일 퇴거 통고, 1년 이상은 60일 퇴거 통고를 주어야 된다.

문의 (310)307-9683