세법 중에 IRC Section 1031 이라는 것이 있는데 Like-Kind Exchange 또는 흔히 사용되는 말로 Tax-free Exchange 라고도 불리는데 오늘 내야 하는 세금을 내일로 미루는 한 방법을 제시하고 있습니다. Ta-free exchange 라는 말에 혼돈하는 분들이 계신데, 정확한 뜻은 'tax free' 가 아니고 'tax deferred’ 즉 세금을 부동산을 매각한 해에 내지 않고 먼 훗날로 잠시 미루어주는 것입니다.

부동산을 파는 경우에 파신 가격이 구입 가격보다 높으면 자본 이익 (capital gain)이 발생을 하는데 일반적으로 자본 이익이 발생하는 해에 그에 따른 세금을 내셔야 합니다. 하지만 Like-Kind Exchange 는 기존의 세법에 대한 예외규정으로 상업용 부동산을 팔고 다른 비슷한 상업용 부동산을 다시 사서 계속 사업이나 투자용으로 쓴다면 부동산을 사고 팔 때 생기는 자본 이익에 대한 세금을 연장할 수 있습니다.

쉬운 예를 하나 들어보도록 하겠습니다. 납세자가 산호세에 있는 아파트를 100만 불을 주고 10년 전에 샀다고 가정합니다. 2016년에 같은 산호세 아파트가 150만 불로 시세가 올랐고 납세자분은 샌프란시스코에 있는 200만불 짜리의 아파트 구입을 원하십니다. 산호세 아파트를 팔게 되면 50만 불의 자본이익이 생기고 개인세율이 25%라고 가정하면 무려 12만 5천불을 세금으로 내야 합니다. 여기에 주정부세금까지 포함하면 더 많은 세금을 내게 될 것입니다.

이번에는 Like-kind Exchange 을 적용해서 두 개의 아파트를 교환해보겠습니다. 이때는 산호세 아파트를 팔 때 생기는 자본 이익 50만 불은 생기지 않게 되며 따라서 그에 따른 세금도 내지 않게 됩니다. 단지 다음해 세금 보고서에 Form 8824 와 1031 tax-free exchange 를 보고하게 되면 12만 5천불이라는 세금을 연장하게 됩니다. 이 방법을 사용하면 세금이 연장되는 절세의 효과도 있지만 새로 산 아파트에 자기 자본비율도 함께 올라가게 됩니다. 만약80% 주택 담보 대출 비율 (Loan-to-value ratio) 을 사용해서 연기된 세금 12만 5천불을 계약금으로 사용한다면 최대 62만 5천 불짜리 부동산을 하나 더 구입살수도 있습니다. Like-kind Exchange 는 같은 종류의 부동산을 교환했을 경우인데 만약 같지 않은 부동산을 교환하게 된다면 부분적으로만tax-free exchange 가 될 수도 있습니다.

팔기를 원하는 부동산에서 자본 손실이 생기는 경우는 자본 이익과 마찬가지로 발생하는 해에 인정이 되지 않고 새로 사는 부동산의 장부상 구입 가격을 올리게 됩니다. 위에서 들은 예를 잠깐 빌리자면 산호세의 100만 불을 주고 산 아파트를 80만 불에 팔게 되어서 자본 손실 20만 불이 생기고 샌프란시스코에 200만불 짜리 아파트를 샀다면 장부상 샌프란시스코 아파트의 가격은 220만 불이 되는 것입니다.

가끔씩 Monetized Installment Sale (이하 MIS) 에 관해서 질문을 받습니다. 이것 또한 자본이익금에 대한 세금을 연기하는 한 방법인데 널리 알려져 있지는 않습니다. MIS 를 사용하면 자본 이익금에 대한 세금을 최고 30년까지 연기할 수 있으며 개인 주거지에도 적용을 할 수가 있으면 부동산을 매각 후에 꼭 다른 부동산을 구입하지 않아도 된다는 장점이 있습니다.

MIS 는 판매자가 부동산을 부동산 브로커에게 넘기면서 보통 95%정도의 융자를 받게 되고 부동산 브로커는 다시 다른 구매자에게 같은 조건으로 부동산을 할부 판매 하는 형식이 됩니다. 이 과정에서 판매자는 부동산을 담보로 융자를 받는 형식이 되기에 자본 이익금에 대한 세금을 내지 않게 되고 구매자가 부동산 구입을 마무리할 때 매각이 이루어지므로 그 때 자본 이익금에 대한 세금을 내게 됩니다.

문의: (510) 499-1224/(925)322-4507/(408)300-6708
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<안규태>