<문> 직장생활을 정리하고 개인 사업체를 구입하고자 한다. 현재 임대기간은 약 3년정도 남아 있고 그 후 5년간 3번 임대기간을 연장할 수 있는 옵션이 있다고 한다. 그러나 임대기간을 연장할 수 있는 옵션은 본래 계약 당사자에게만 해당하고 리스를 양도받는 사람에게는 해당하지 않는다고 한다. 따라서 내가 사업체를 인수하게 되면 앞으로 3년간의 임대기간만 있게 되는데 건물주는 일단 사업체를 인수해서 들어오면 3년 후에 다시 새로운 임대계약을 주겠다고 한다. 건물주의 말만 믿고 그냥 사업체를 구입해도 되는 것인지 조언을 부탁드린다.

<답> 리스 계약서는 당사자의 합의에 따라, 건물주나 세입자에게 더 유리한 조항을 둘 수도 있고, 한쪽의 권리를 제한하는 조항도 둘 수 있다.

일단 리스 계약서에 서명하게 되면 한쪽에서 일방적으로 내용을 변경할 수 없게 되는 것이다. 건물주는 세입자가 사업체를 매도하거나 임대계약을 양도할 때 여러 가지 제한조건을 두게 되는데 그중에 가장 많이 나타나는 사례가 바로 임대계약 연장 선택권(Option To Extend Lease)에 대한 제한이다.

예를 들면, 리스연장 선택권은 본래 리스 계약 당사자에게만 국한된다는 조항이 이에 해당한다. 귀하의 경우와 같이 현재 사업체 주인이 3년간의 임대기간과 그 후 5년간 임대기간을 더 연장할 수 있는 선택권이 3번 있다 하더라도 그 선택권이 본래의 임차인에게만 유효하고 임대계약 양도시에는 무효가 된다는 규정이 있다면 사업체를 양도할 때에는 현재 사용하고 있는 임대 기간만 양도가 가능하고 5년간 3번 연장할 수 있는 선택권은 소멸되는 것이다.

따라서 건물주와 매수인(양수인)이 별도의 합의나 계약을 맺지 않는 한 리스연장 선택권을 주장할 수 없게 되는 것이다.

이러한 조항은 사업체 매매시 기존의 리스 조건보다 건물주에게 더 유리한 조건으로 새로운 리스계약을 주장할 수 있도록 하기위한 건물주의 권리라고 할 수 있다.

이러한 사실을 간과하고 사업체 양도인의 일방적인 주장이나 건물주의 구두 약속만 믿고 사업체를 인수받게 되면 차후에 커다란 문제에 직면하게 된다.

에스크로 조항에 건물주로부터 현재와 동일한 조건으로 임대계약을 양도받거나 보다 더 좋은 조건의 새로운 임대계약을 받아야 사업체 매매계약을 완료할 수 있다는 전제조건을 반드시 포함시켜야하는 이유가 바로 여기에 있다.

서면으로 확인되지 않은 약속은 권장할 수 없다고 하겠다. 사업체를 인수한 후 건물주가 차후에 새로운 임대기간을 주지 않는다 하더라도 귀하는 아무 권리도 주장할 수 없게 되기 때문이다. 사업체의 권리금이란 그동안 동일한 장소에서 쌓아온 지명도와 유형무형의 혜택을 포함하고 있다.

따라서 장기간의 리스가 보장되지 않는 사업체는 임대기간 만료 후 장소 이전이 쉽지 않기 때문에 사업체 존립자체에도 커다란 영향을 받는다는 점을 유의하여야 한다.

리스 계약 연장 방법과 절차<문> 여러 개의 상점이 있는 상가에서 지난 몇 년 간 사업체를 운영하고 있다. 리스 기간 만료 후 5년간 리스기간을 연장할 수 있는 옵션이 남아있다. 현재 임대 기간이 거의 끝나 가는데 연장권한(Option To Extend)을 행사하려고 한다. 어떤 방법으로 언제까지 통보해야 하는지 구체적인 조언을 부탁드린다.

<답> 일반적으로 모든 리스 계약서에는 임대기간 연장 권한을 행사하는 시기와 방법, 제한 조건 등에 관한 조항이 상세하게 포함되어 있다.

첫째, 연장옵션을 통보하는 기간은 계약서에 따라 다소 차이는 있으나 주로 임대기간 만료 1년 전으로 규정하거나, 또는 6개월 이상, 9개월 이내에 서면으로 연장권한 행사 여부를 건물주에게 통보하도록 일정한 기간을 명시하고 있다.

반드시 리스 계약서에 명시된 기간 이내에 옵션을 행사해야 유효하게 된다. 예를 들면, 6개월 이상 9개월 이내에 행사하게 되어 있는 경우, 6개월이 지난 기간이나 9개월보다 훨씬 더 이전에 행사하였다면, 이는 유효하지 않게 되는 것이다.

둘째, 옵션행사를 통보하는 방법은 서면으로 된 통지서를 건물주에게 직접 전달하거나, 배달증명, 등기우편, 또는 기타 계약서에 정한 우편 전달 방법 등을 따라야 한다.

예를 들면 등기우편으로 보내야 하는데 일반 우편으로 보냈다면, 이를 증명할 근거가 없기 때문에 나중에 낭패를 보게 된다.

셋째, 옵션을 행사하기 위한 제한조건이나 새롭게 발생하는 문제점에 대해서도 유의해야 한다. 리스 기간 동안 특정한 회수 이상 계약을 위반한 사실이 없어야 한다는 조항도 있고, 렌트비를 연체하지 않아야 한다는 조항도 있다.

또한, 옵션 기간 동안의 렌트비에 관한 내용도 반드시 확인하여야 한다. 일부 어떤 계약서에는 인상된 렌트비에 대하여 상호 합의가 이루어지지 않으면, 리스 계약을 무효화하거나, 취소할 수 있다는 조항도 있기 때문이다.

아주 오래되거나, 전문가의 도움 없이 당사자끼리 만든 리스 계약서가 아니라면 이러한 규정이 반드시 포함되어 있기 마련이지만 그렇지 않다면 일반적으로 장기간의 리스계약인 경우 최소 6개월 이전에, 1년이나 그보다 짧은 기간인 경우는 통상적으로 약 1개월 이전에 통보하면 별 문제가 없다고 하겠다.

<문의 (213) 639-2900>

<한태호 변호사>