투자용 부동산으로 대표되는 아파트, 샤핑센터, 오피스 건물의 한인 투자가 지난 10년간 꾸준히 증가하고있다. 투자 범위도 한인타운에서 점점 외곽으로 확장해가는 추세다.

특히 인컴유닛의 경우 더좋은 투자매물을 찾아 OC등으로 투자지역을 넓히고있다. 하지만 좋은 매물일수록 투자결정의 신속성이 구입의 성패를 가르기 때문에 무엇보다도 투자가치를 빠르게 판단할 수 있는 투자방법을 잘 알고 있어야 원하는 매물을 손에 넣을 수있게 된다. 투자용 부동산에서 가장 많이 사용되는 용어 10가지와 계산방법을 통해 투자 수익을 가름해 보는 방법을 2회에걸쳐 소개하고자한다.

Gross PotentialIncome(GPI) orPotential RentalIncome(PRI) : 테넌트가 100% 차 있을 경우를 가정해건물오너가 올릴수 있는 최대 인컴수입을 말한다. 예를들어 10 유닛아파트의 경우 한 유닛당 월 렌트비가 1,500달러라고 가정한다면 한 달 렌트수입은 1만5,000달러, 1년은 총 18만달러의 렌트수입이 있게 된다.

G r o s s O p e r a t i n gIncome(GOI) : 모든 투자용부동산은 테넌트 이사 등으로렌트의 공백이 생길 수 있으므로 항상100% 렌트 수입을 기대하기란 어렵다. 따라서 이러한 손실분은 렌트 수입에서 감해야 한다. 이때 생기는 렌트손실을 공실률(VacantRate)이라고 부르며 지역마다 다른 적당한 공실률을 고려해 렌트인컴을 조정해야한다. 또 수리비용이나 렌트를 받지 못하는 경우도 렌트비손실(Credit Loss) 부분으로처리해 인컴을 조정해야 바른 인컴 계산법이 된다. 만약공실률과 렌트 손실이 5%라고 한다면 일년 렌트 수입에이 부분을 빼야 한다. 예를 들어 일년 렌트수입이 18만달러인 경우 GOI는 18만 X 5%인9,000달러를 18만달러에서 제외한 17만1,000달러가 된다.

G r o s s R e n t a lMultiplier(GRM) : GRM은 쉽게 이해할 수 있지만 정확한 투자판단을 하기에는 미흡하다. 그럼에도 불구하고 아파트 등의 인컴유닛 투자시 GRM을 자주 사용하는 이유는 짧은 시간에 구입대상 부동산의 가치를 다른 매물과 쉽게 비교해 볼 수있기 때문이다. GRM은 숫자가 적을 수록 투자가치가좋다고 보면 된다. 만약 리스팅 가격이 150만 달러라면 GRM/GOI는 150만/17만1,000인 8.77이 된다. 즉GRM은 숫자가 적을수록 투자가치가 좋다. 현재 한인타운의 아파트의 GRM도 가격이 피크 때에 비해 GRM은대략 15 이상이라고 보면된다. 한 가지 조심해야 할 것은 GRM은 투자대상을 선정할 때 하나의 투자용 계산법으로 쓸 수는 있지만 이것만 가지고 투자결정을 해서는 안 되며 이 지면을 통해 소개되는 다른 여러가지 숫자과 함께 고려해 최종 투자결정을 해야한다.

NOI(Net Operating Income): 투자용부동산에서 가장 눈여겨 보아야 할 숫자다. 바로 본인 투자를 통해 실제로 가져갈수 있는 인컴이기 때문이다. 예를 들어 비즈니스를 운영하는데 일년 순수입을 계산하기 위해서는 일 년 매상에서 재료비, 인건비, 렌트비등 모든 제반 경비를 빼야한다. 투자용부 동산의 경우도 건물을 유지하는데 필요한 경비인 건물재산세, 보험료, 공동구역 관리비(유틸리티, 청소비등)등 모든 경비를GOI(Gross Operating Income)에서 빼야 순수입인 NOI를 알 수 있게 된다. 총 일 년경비(Expense)를 5만4,000달러라고 가정한다면 17만1,000(GOI)달러에서 5만4,000(Expense)달러를 뺀 11만7,000달러가 NOI가 된다.

다음 지면에서 계속해서 나머지 6개의 숫자들에 대해 알아본다.

(213)590-5533

<스티븐 김, 파이오니아 부동산 대표>