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임대용 건물주의 수리 책임

2016-02-18 (목) 김수진 변호사 호프 법률그룹

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건물 관리 규정에 대한 법규와 조례는 해당 시청 건축과와 건축법에 근거해서 집행된다.

특히 건물 내 환풍 시설, 전기 배선, 화재경보기, 메탄개스 감지기, 방범을 위한 잠금 장치와 열쇠에 대한 안전 규정을 요구하고 있다.

이 외에도 전기, 수도, 청소, 온열, 하수 처리 등 건물 안전을 위한 여러 가지 사항들을 요구한다. 건축법 위반시 시청 건축과, 주택 관리부서, 보건소, 환경청, 소방서, 주민 안전 담당기관에서 건물주에게 티켓을 발급한다.

특정 일까지 문제점을 시정할 것을 요구하며, 시정이 안 되었을 때에는 벌금을 부과한다.

아파트 건물이 입주자 생활환경에 열악한 상태임이 판정되면 시청에서 건물주가 받는 임대료를 시청에서 정한 에스크로에 입금하도록 명령한다.

그리고 기존 임대료에서 할인된 임대료 결정도 한다. 시청에서는 무허가 건물과 검사를 받지 않은 건물에 대해서 벌금, 건물 폐쇄, 철거, 보호관찰, 가택 연금 같은 형사 처벌까지도 단행한다.

시청은 건축물이 주법 또는 시 건축 규정에서 거주하기가 열악한 경우 주정부 조세국(State Franchise Tax Board)에도 케이스를 통보한다. 조세국에서는 건물주가 세금보고시 건물 융자에 지불된 이자, 세금, 분할 상환, 감가상각 혜택을 받지 못하게 한다.

건물주가 주택관련 법을 위반하면 이런 불이익을 당하기 때문에 건물 상태를 미리 좋게 만들 수 있도록 하는데 목적이 있다.

시청 주택과(Housing Department)에서는 입주자가 생활하기 어려운 열악한 환경 상태 위반 통고를 한다. 언제까지 수리 할 것을 명령하는 건축법 위반 티켓을 발급한다.

시청에서 딱지를 발급 한 날짜 이후에도 수리가 되지 않으면 주택국 내 ‘임대료 관리 에스크로’(Rent Escrow Account Program·REAP) 부서로 이관한다.

시청이 입주자에게 이러한 방법을 추천하면 대부분의 입주자들은 이 프로그램을 활용한다는 것이 주택국의 설명이다.

이 때부터 입주자는 임대료를 건물주에게 지불하지 않는다. 입주자의 임대료는 시청이 결정한 에스크로 계좌에 과거보다도 낮게 할인된 임대료를 지불하게 된다.

주거용 임대 건물 관리 상태가 열악하기 때문에 시청의 시정 명령을 위반하게 되면 시청에서 행정재판 청구, 또는 검찰에 형사처벌 의뢰를 요구하기도 한다. 때로는 건물주에게 열악한 주거용 건물에 자택감금, 건물 패쇄, 또는 건물 철거까지도 당하게 된다.

1. 건물주에게 수리 요구입주자 방의 안전 문제, 또는 수리가 필요할 때는 건물주에게 시정, 또는 수리해 줄 것을 요구 할 수 있다. 건물주에게 편지로 수리 요청을 하는 것이 가장 좋다.

건물주가 수리를 안해서 발생하는 현재의 문제와 미래의 피해 가능성을 편지 내용에 명시한다. 입주자로부터 이런 내용의 편지를 받은 건물주는 수리 기피나 불성실한 대답을 할 수가 없다.

만약에 시비가 발생했을 때는 이 편지를 정부 기관이나 법정에 증거로 제출할 수 있기 때문이다. 입주자가 어떤 피해를 당하고 있으며 미래에도 어떤 피해를 당할 수 있다는 사실을 건물주에게 명확히 알려 주었기 때문이다.

건물주는 건물 안전에 대한 문제에 대해 즉시 수리를 해야 된다. 집안에 보온이 안 되거나, 물 공급 중단, 화장실 변기 문제, 하수구 역류, 전기선 노출, 문이 잠기지 않거나, 도둑이 외부에서 쉽게 침범할 수 있으면 안 된다.

복도의 전구에 불이 꺼져 있을 때도 안전에 문제가 발생한다. 아파트 복도 천정 전구에서 불이 켜지지 않거나, 주차장에 외등이 없어서 안전하지 못한 경우에도 수리를 요구해야 된다. 아파트에 외등이 없어서 여성이 성폭행을 당하는 사건도 빈번히 발생한다. 이런 피해에 대한 책임이 대부분은 건물주에게 있다.

그러나 예측하지 못한 특정 사고, 시설과 관리상에서 과거에 아무런 사건이 없었을 때에는 소유주에게 책임이 없을 수도 있다.

2. 입주자 임대료 할인입주자가 부탁한 수리를 해주지 않고서 임대료의 일부를 할인해 줄테니 입주자가 수리를 하라고 요구하는 경우가 종종 있다.

그러나 만약에 입주자가 수리를 잘 못했기 때문에 계속적인 문제가 발생 했을 때도 수리책임은 건물주에게 있다. 입주자한테 있는 것이 아니다.

수리가 안 되었을 때는 입주자에게 여러 가지 선택권이 있다. 입주자가 과거에 지불한 임대료중 일부를 반환해 달라고 청구할 수 있다. 쾌적한 생활을 할 수 없었던 상태에 대한 보상을 청구하는 것이다. 정신적 고통, 생활의 불편, 불쾌한 상태를 유지하고 살아야 했던 고통에 대한 보상을 요구하는 것이다.

3. 입주자 임대료 지불 중단입주자가 건물주에게 수리나 시정을 요구한 후 수리가 안 되었을 때는 1개월분의 임대료 만큼 수리비용으로 사용할 수 있다.

단 1년에 2회만 허용된다. 이때는 입주자가 직접 수리하는 것보다는 시공업자를 시켜서 수리하는 것이 입주자에게 안전하다.

임대주택 수리 문제를 먼저 건물주에게 통고를 해야 된다. 그리고 임대료를 수리비용으로 공제하기 위해서 돈을 지불하지 않는다고 하더라도 일단 건물주에게 이런 사실을 통보해 주어야 된다.

(310)307-9683

<김수진 변호사 호프 법률그룹>