주택 구입을 염두에 둔 대부분의 주택구매자들은 현재 주택시장이 얼마나 뜨거운지 실감 할 것이다.

여기저기 오퍼를 넣어 봐도 더 높은 가격을 제시하는 다른 경쟁자들한테 밀리기가 비일비재고 캐시바이어는 왜 그렇게 많은지 기가찰 노릇이다. 심지어 캐시바이어도 낮은 가격을 제시할때는 가차 없이 경쟁에서 밀리게 된다.
도대체 어떻게해야 할까.

첫 번째로 해야할 일은 능력 있고 경험이 많은 은행 론 오피서와 미리 상담해 정확하게 은행 융자를 얼마까지 어떤 조건 으로 받을 수 있는 지 알아야 힌다.

2005~2007년 동안 행해진 부실대출로 지구전체의 금융 대란이 벌어졌고 그로인해 은행융자 심사가 굉장히 까다로워졌기 때문이다.

일단 론 오피서가 바이어의 세금 보고서와 크레딧, 현재 부채 총액을 종합해 정확하게 바이어의 은행융자액수를 산출해주고 거기에 근거해 Pre-Approval 레터를 준다. 이 레터는 오퍼를 넣을 때 꼭 필요한 서류 중 하나가 된다. 특히 바이어가 다운페이먼트를 많이 못 할 경우데 레터를 첨부한 경우에는 셀러들에게 더 신뢰감을 줄 수 있기 때문이다.

은행융자액수가 정해지면 바이의 다운페이먼트와 함께 가격대가 나오게 된다.

현재 바이어의 능력이 40만 달러라면 42~43만달러 이상 매물에 오퍼를 넣는 것은 시간 낭비일 것이다. 특히 요즘처럼 매물이 압도적으로 모자라는 상황에서는 달라는 가격보다 더 오퍼를 제시하는 바이어가 많기 때문이다. 결론은 바이어들이 눈높이를 조금 낮추면 가능성이 올라간다.

오퍼를 낼 때 바이어는 여러 가지 조건을 제시하기 마련인데, 셀러 입장에서는 까다롭지 않은 바이어에게 마음이 가게 된다. 단독주택이 아닌 콘도나 타운하우스는 터마이트 인스펙션 조건을 없애는 것도 바이어의 오퍼를 유리하게 만들어준다. 콘도나 타운하우스 단지는 몇년에 한 번씩 모든 유닛을 다 터마이트 처리를 하기 때문에 유닛 상태가 아주 안좋은 경우가 아니면 크게 걱정할 필요가 없기 때문이다.

현재 상태가 양호해 보인다면 ‘AS-IS’ 상태로 구입할의향이 있다고 오퍼를 넣는 것도 방법이다. 물론 집 검사를 한다는 전제가 따른다. (그래야 인스펙션 후 집 상태가 생각보다 아주 안 좋으면 계약을 취소 할 수 있는근거가 된다)
복수 오퍼가 들어간 주택이라면 매매 가격이 셀러가 요구하는 가격보다 많이 올라서 거래가 되는 것이 현실이다. 다운페이먼트를 아주 많이 하는 바이어나 캐시바이어는 은행 감정을 걱정할 필요가 없기 때문에 별문제가 없지만, 20% 미만 다운페이먼트를 하는 바이어들은 감정이 적게 나올 때에는 은행 융자를 받는 것이 불가능 해 질 수 있다. 이런경우에는 오퍼를 넣을 때 감정가가 나와야 한다는 조건을 없애는 것도 고려 해 보는 것이 좋다.

경험이 많은 부동산중개인과 미리 가격 예상을 철저히 해 미리 계산하고 능력이 되는 한도에서 최고가를 제시해야 한다. 현재 주택시장에서 거래되는 매물의 약70%는 감정가가 거래 가격보다 낮게 나와서 바이어들을 곤혹스럽게 만들고 있다.

2005~2007년의 부동산 부실대출의 큰 요인으로 지적된 이후 감정방식이 경직됐기 때문이다. 하지만 부동산 가격은 감정사가 아닌 시장상황에 따라 결정 된다는 것을 참고하면 현재의 부동산시장을 이해할 수 있을 것이다.

바이어가 가격을 더 주면 주택가격이 올라갈 것이고 셀러가 요구하는 가격을 주지 않으면 주택가격이 하락한다. 아주 간단한 현상이지만 결국은 주택가격은 셀러가아닌 바이어에 의해 결정이 된다.

최대한 셀러의 상황을 도와주는 것도 방법이다. 셀러가 현재 주택을 처분하고 또 다른 주택을 구입할때 에스크로 클로징 데이트를 최대한 셀러의 스케쥴에 협조하는 것도 방법이다. 이 경우 셀러가 렌트백(Rent back)을 요구할 수도 있는데, 이역시 최대한 협조 하는 것이 좋다.

(310)802-2417

<폴 유 <리맥스 부동산 사우스베이>>