[‘80/10/10’ 대출 옵션]

주택 현금구매 비율이 지속적인 감소세다. 현금 동원력이 좋은 투자자와 외국인들의 주택구매가 줄었기 때문이다. 대신 모기지 대출을 통한 실수요자들의 구입이 늘고 있다. 모기지 대출 하면 일반적으로 ‘다운페이먼트 20%’와 ‘30년 고정’을 떠올리게 된다. 주택시장이 회복되기 전까지만 해도 두 가지 조건이 모기지 대출을 좌우했다. 그러나 수년간 집값이 크게 오르고 회복세가 지속되면서 침체 전 많이 활용되던 모기지 대출 옵션들이 다시 모습을 보이고 있다. 그 중 하나가 ‘80/10/10’ 대출 옵션으로 이 옵션에 대해서 자세히 알아본다.


■일반 모기지 20% 미만 다운 때 PMI 의무 가입

일반적인 모기지 대출은 주택 구입자들에게 주택 구입가격의 20%에 해당하는 다운페이먼트 금액을 요구한다. 주택 구입금액의 나머지 80%에 해당하는 부분을 대출해 주는 것이 대부분의 모기지 대출방식이다. 만약 다운페이먼트 비율이 20% 미만일 경우는 주택 구입자에게 ‘모기지 보험’(PMI) 가입 의무가 적용된다.

‘주택담보 대출비율’(LTV)이 높아져 은행 측의 모기지 연체 위험부담이 높아지기 때문이다. 주택 구입자가 모기지 보험에 가입하면 연체가 발생하더라도 은행 측은 보상을 받을 수 있다. 반면 주택 구입자 입장에서는 모기지 보험 가입에 따른 추가비용이 발생해 주택 구입비용이 높아지는 결과다.


■10% 다운 때도 PMI 가입 필요 없어

일명 ‘피기백’(Piggyback) 모기지로도 불리는 80/10/10 모기지 옵션 은 주택 구입자들의 다운페이먼트 부담과 PMI 가입 부담을 덜어주기 위해 고안됐다. 80은 은행 측의 1차 대출금액으로 기존의 대출과 마찬가지로 주택시세의 80%에 해당하는 대출금액을 의미한다.

10은 구입자가 부담해야 하는 다운페이먼트 비율로 주택시세의 20% 대신 10%만 마련되면 대출을 받을 수 있다. 나머지 10은 2차 대출 비율로 부족한 다운페이먼트를 2차 대출형태로 발급받는 것을 의미한다.

결국 큰 금액과 작은 금액 등 두 가지 대출이 발생하는데 2차 대출은행이 구입자의 모기지 보험 가입 부담을 면제해 주는 대신 연체나 가격하락에 따른 위험부담을 떠안는 방식이다. 10%만 다운하고 모기지 보험에 가입해야 하는 모기지 대출 옵션의 대안이라고 할 수 있다. 주택시장이 활황일 때 주로 성행하던 대출 옵션으로 주택시장 침체 이후 최근까지만 해도 취급하는 은행은 거의 드물었다.


■집값 하락 때 2차 은행 손실위험 높아

최근 주택가격이 지속적으로 오르자 다시 80/10/10 대출 옵션을 취급하는 은행이 나타나기 시작한 것이다. 피기백 모기지는 주택가격이 오르거나 적어도 떨어지지 않아야 위험부담이 없다. 주택가격이 하락할 경우 2차 대출은행의 손실부담이 높아진다.

가격이 떨어진 주택을 처분할 경우 매매대금 전부가 1차 대출액 상환에 사용되기 때문에 2차 대출액 손실위험이 높아지는 것이다.

10%에 해당하는 2차 대출에 적용되는 이자율은 대부분 변동 이자율이다. 업계에 따르면 2차 대출에 적용되는 이자율 시세는 약 4.75~5.5%로 1차 대출 이자율보다 약 1%포인트 정도 높다. 2차 대출 이자 역시 세금보고 때 소득공제 대상 항목이다.


■집값 상승 전망 높아야 받을 수 있어

다운페이먼트 자금이 부족하다고 판단되면 우선 은행 측에 피기백 모기지 옵션 가능성에 대해 문의해 본다.

주택시장 상황이 호전되면서 피기백 모기지 취급 은행도 많아졌다. 한 가지 고려할 점은 지역 주택시장 상황이다. 주택 구입 지역의 주택가격이 오름세로 앞으로도 상승 전망이 높아야 피기백 모기지를 받을 수 있는 가능성도 높다. 주택 구입 금액의 80%와 10%씩 대출이 2가지로 분류되지만 한 은행에서 모두 발급하는 경우가 많다.

그러나 대출 발급 후 해당 모기지가 투자자들에게 매각될 경우 모기지 서비스 업체 2곳에 매달 페이먼트를 납부해야 하는 번거로움이 발생할 수 있다. 따라서 매달 모기지 페이먼트 납부에 조금 더 신경 써야 크레딧 기록 관리에도 도움이 된다.

<준 최 객원기자>