■ 홈 인스펙션 대처 요령
첫 눈에 맘에 쏙 든 집도 ‘홈 인스펙션’이란 뚜껑을 들추면서 실망하게 되는 경우가 많다. 겉보기엔 멀쩡한 집이었는데 홈 인스펙션을 거치며 여러 가지 결함이 밝혀지기 때문이다. 새로 지은 집도 완벽할 수 없다. 한 번도 사용해 지 않은 주택관련 시설과 가전제품은 결함이 있는지조차 파악하기 힘들다.
따라서 거의 대부분의 주택 거래 때 홈 인스펙션 절차를 두고 눈에 보이지 않는 결함으로부터 바이어를 보호하도록 하는 조건이 포함된다. 그렇다면 만약 홈 인스펙션에서 심각한 결함이 발견되면 그 다음 조치는 무엇일까? 주택 구입이 처음인 바이어라면 궁금해 하지 않을 수 없다. 홈 인스펙션에서 발견된 여러 문제에 대해 당황하지 않고 대처하는 방법을 소개한다.
구매 계약서에 문제점 수리 컨틴전시 꼭 포함
새집도 꼼꼼이 체크, 거짓 드러나면 소송까지
■홈 인스펙션 컨틴전시
새 집도 결함이 있을 수 있다는 가정 하에 주택 구매 계약에 홈 인스펙션 컨틴전시를 반드시 포함시킨다. 주택 거래기간에 일정기한 내에 바이어가 주택 상태를 점검할 수 있고 만약 바이어가 용납할 수 없는 결함이 발견되면 주택 거래를 취소할 수 있는 권한이 바이어에게 주어지는 조건이다.
주택 거래 때 발견되는 주택 결함으로부터 바이어를 보호하는 조항이라고 할 수 있다. 이 기간에 대부분의 바이어는 공인 자격증을 소지한 전문 홈 인스펙터를 고용해 주택상태를 점검하게 된다.
이때 홈 인스펙터가 집안 구석구석을 점검해 모든 결함을 속 시원히 밝혀주면 좋을 텐데 그렇지 않다는 점을 알아야 한다. 홈 인스펙터의 업무는 ‘눈에 보이는 곳’(visual)에 대한 점검만을 실시하는 것이다. 카펫을 뜯어내고 바닥상태를 확인 한다거나 벽을 뚫고 단열재 상태를 점검하는 것까지 홈 인스펙터가 해주길 바라는 것은 무리라는 것이다.
따라서 홈 인스펙션 보고서의 내용을 그대로 받아들이지 말고 홈 인스펙터의 소견을 통해 눈에 보이지 않는 지하 수도관이나 벽 내부 전기배선 시설 등에 대한 상태를 최대한 짐작해본 후 주택 구입에 나선다.
■셀러에게 수리 비용 요청
동네가 맘에 들고 학군이 좋아 선택한 집인데 주택 결함이 발견됐다고 해서 구입 취소 결정을 내리기가 사실 쉽지 않다. 주택 거래 서류 중 셀러가 이미 알고 있는 주택 결함을 바이어 측에 공개하도록 하는 서류가 있다. 만약 홈 인스펙션 결과 셀러의 공개사항과 다른 결함이 발견되면 바이어는 주택 구입 거래를 취소할 수 있지만 셀러에게 수리를 요구할 수도 있다.
만약 수리를 통해 결함이 보완될 것으로 판단되면 웬만하면 셀러에게 적절한 수리를 요청해 주택 구입을 마무리 짓는 것이 좋다. 이때 일부 바이어는 셀러의 수리과정에 의문을 품기도 한다. 셀러가 몇몇 결함에 대해 수리를 해주기로 합의는 했지만 수리작업의 ‘질’을 믿을 수 없다는 것이다. 품질이 떨어지는 자재를 사용할까 봐 걱정되고 작업에 나서는 인력도 도대체 신뢰를 품기 힘들다.
이때 가장 좋은 방법은 셀러에게 직접 수리를 요청하기보다 수리비용을 대체하는 ‘크레딧’을 요청하는 것이다. 셀러로부터 예상 수리비용 만큼을 크레딧으로 받아내 주택 구입 완료 후 바이어가 직접 수리에 나서면 모든 문제가 해결된다.
주택 거래 때 셀러의 의무 공개사항이 주택 구입 후 거짓으로 들어날 경우 바이어가 셀러를 상대로 소송을 제기할 수 있다. 이를테면 주택 내에 누수로 인한 피해가 있었는데 셀러가 이같은 사실을 알고도 숨겼다면 바이어가 이에 대한 문제를 법정에서 제기할 수 있다. 바이어가 법정을 상대로 셀러가 누수로 인한 피해 사실을 인지하고 있었음을 증명하는 절차가 소송의 승패를 좌우한다.
■건축 허가증
만약 셀러가 주택의 일부를 개조했거나 증축했다면 이에 대한 적절한 허가를 받았는지 확인해야 한다. 셀러가 허가를 받아야 하는 것을 알고도 이를 무시하고 공사에 나서는 경우도 있지만 때로는 모르는 경우도 있다. 또 계약서 상에 셀러가 모든 공사를 규정에 맞게 실시했음을 보증하는 내용을 포함시키는 것도 좋은 방법이다. 적절한 허가를 받지 않고 공사가 실시됐을 경우 융자 발급에도 영향을 줄 수 있다.
거래완료 직전 문제점 발견
셀러에 수리비 크레딧 요구
■최종 점검
대부분의 주택 거래 계약서는 셀러가 주택 거래 체결 당시의 주택상태를 주택 거래 완료 시점까지 보존하도록 규정한다. 바이어는 주택 거래 완료 직전 ‘final walk-through’로 불리는 최종 점검을 통해 확인하게 된다. 만약 홈 인스펙션 실시 당시 발견되지 않았던 결함이 최종 점검에서 발견되면 바이어는 이에 대한 문제를 셀러에게 제기할 수 있다.
가장 흔한 제기 방법은 예상 수리비용을 셀러 측에 크레딧으로 요구하는 것이다. 대부분의 셀러는 바이어의 이같은 요구를 들어주게 된다. 주택 판매를 코앞에 두고 거래를 원점으로 되돌리기 쉽지 않고 이미 이사 갈 주택을 마련해 놓은 경우가 많기 때문이다.
주택 구입 계약서상에 주택 구입 금액에 포함되는 가구나 주택시설을 명시해 두는 것도 중요하다. 이를테면 집을 처음 보러 왔을 때 맘에 두었던 샹들리에나 조경시설 들이 있었다면 이를 계약서 상에 반드시 명시한다. 만약 주택 거래 완료 때 계약서 상에 명시된 가구가 교체됐거나 제거됐다면 명백한 계약위반 사항으로 볼 수 있다.
<준 최 객원기자>
