주택 융자 시장이 좀처럼 풀리지 않고 있다. 금융 위기 이후 강화된 융자 규정이 여전히 적용되고 있고 일부 규정은 오히려 전보다 더 까다로와 졌다. 주택 구입을 앞두고 있는 바이어들에게는 여간 걱정거리가 아닐 수 없다.

또 이미 주택 융자를 신청한 바이어들도 주택 구입에 필요한 융자 금액이 최종 발급될 때까지 마음이 놓이지 않기는 마찬가지다. 엄격한 융자 규정이 적용되는 이유는 금융 위기 재발을 방지하기 위한 목적이 가장 크다.

하지만 일부 융자 은행에서는 필요 이상의 엄격한 융자 규정을 적용하며 ‘과민 반응’을 보이고 있다는 지적도 나오고 있다. 융자을 받기 위한 문턱이 좀처럼 낮아지지 않는 이유는 무엇일까? 주택 구입을 앞두고 있는 바이어들의 이해를 돕고자 금융전문 웹사이트 인베스토피디아가 지적한 최근 융자 시장내에 존재하는 장벽 4가지에 대해 소개한다.

패니매·프레디맥 은행융자 매입 검증 철저
파트타임·신규취업 소득 인정 받기 힘들어

■융자 은행들의 과민 반응

주택 시장의 침체를 불러온 서브 프라임 사태와 같은 실수를 반복하지 않기 위해 일부 은행들이 필요 이상으로 까다로운 융자 규정을 적용, 융자 승인을 어렵게 하고 있다는 지적이다. 하지만 은행들도 나름의 이유는 있다.

융자 은행들은 대개 융자를 1차적으로 발급하고 이를 2차 모기지 시장에서 되파는 경우가 대부분인데 2차 모기지 시장의 상황이 악화되면서 은행들로 하여금 과민 반응을 보이게 한다는 것이다.

2차 모기지 시장의 ‘큰 손’인 패니매이나 프레디맥 등의 국책 모기지 은행들이 융자 매입시 1차 융자 발급 은행들의 융자 발급 과정 심사에 돋보기를 들이대며 철저히 살피고 있기 때문이다. 2차 모기지 시장에서 융자를 되팔아 수익을 올려야하는 1차 융자 발급 은행들로서는 국책 모기지 은행들의 철저한 가이드 라인을 따르지 않을 수 없다는 설명이다. 또 융자 은행들이 연방주택국(FHA)으로부터 융자를 보증받기 위해서도 자체적으로 엄격한 잣대를 적용해 융자를 심사할 수밖에 없는 실정이다.

■소득 기준 강화

장기간 경기 침체가 지속되면서 요즘 일자리를 2개 이상씩 가지고 있는 사람들을 주변에서 흔히 볼 수 있다. 만약 파트타임 일자리에서 얻는 소득이 그런대로 높아 이를 이용해 주택 융자를 받아보겠다고 신청했다가 거절당하기 십상이다. 융자 은행들은 대부분 파트타임 소득이 현찰인 경우가 많아 고정 소득으로 인정하지 않는 것이 실상이다.

만약 파트타임 소득을 고정 소득으로 인정 받으려면 한 고용주로부터 12개월 이상 월급을 지급받거나 동일 업종에서 24개월 이상 근무해야 하는데 이 기간 중 30일 이상 출근을 하지 않았다면 고정 소득으로 인정받기 힘들다.

또 파트타임의 경우 일자리나 업종간 이동이 잦아서 사실상 파트타임 소득이 고정 소득으로 인정 받기는 힘들다고 볼 수 있다. 심지어 현찰로 받은 파트타임 소득을 W-2 양식을 통해 보고했다고 하더라도 일부 은행에서는 이를 고정 소득으로 인정해 주지 않을 수도 있으니 주의한다.

■소득 증명 강화

최근 철저한 소득 증명 없이는 주택 융자를 꿈도 꿀 수 없다. 이에따라 자영업자나 현찰로 월급을 받는 바이어들이 주택 구입시 가장 큰 어려움을 겪고 있다. 이밖에도 곧 출산을 앞두고 있는 바이어들도 주택 융자 신청시 주의해야 할 것으로 보인다.

일부 융자 은행들은 출산을 앞둔 바이어들이 출산 후 다니던 직장을 그만두거나 파트 타임으로 전환할 경우 소득이 감소할 것을 우려해 이들에 대한 융자 승인을 까다롭게 할 수 있기 때문이다. 만약 출산을 앞두고 있다면 출산 휴가가 무급 또는 유급 휴가인 지에 따라서도 융자 승인 결과가 엇갈릴 수 있다.

유급 휴가라면 융자 승인에 문제가 없겠지만 무급 휴가일 경우 소득 증명이 가능한 출산 전에 주택 구입을 완료하거나 아니면 출산 후 다시 직장으로 복귀한 뒤 주택을 구입하도록 일정을 조정해야 무난하게 융자를 받을 수 있다.

■크레딧 심사 강화

주택 구입을 앞두고 주의해야 할 것 중 하나가 크레딧 점수를 잘 관리해야하는 것이다. 만약 융자 심사 진행 중 크레딧 점수에 큰 변동이 발생하면 이에 대한 해명을 위해 절차가 지연될 수도 있고 융자 승인이 거절될 수도 있으니 주의한다.

융자 신청 후 크레딧 조회가 잦아지면 이에 대한 해명 서류를 은행측에 전달해야하는데 이 또한 주택 거래 절차를 지연시키는 원인이 될 수 있다.

융자 은행들은 최근 융자 최종 승인을 앞두고 크레딧 리포트를 한번 더 조회하는 것이 추세인데 이때 크레딧 리포트 상에 융자 신청시와큰 변동사항이 발견되면 융자 발급이 지연되거나 어려워 질 수 있다. 따라서 융자 신청 기간 중에는 가급적이면 크레딧 계좌 발급과 신용 물품 구입 등을 자제해야한다.


<준 최 객원기자>