투자용으로 용도변경돼 재산세도 더 나와
법률 자문·임대 수속 비용 만만찮고
카펫 교체·페인팅 등 단장에도 돈 들어

A앞으로 주택 임대에 대한 수요가 급격히 증가할 것이란 전망이 최근 설득력을 얻고 있다.

경제전문 웹사이트 배론스는 향후 주택 소유율은 감소하는 반면 주택 임대율을 크게 늘어 2015년까지 약 800만명이 추가로 주택을 임대할 것으로 전망했다. 소득이 제자리인 반면 주택 가치는 갈수록 떨어져 주택을 소유함으로써 얻는 실이 득보다 크기 때문이다.

따라서 굳이 힘들여 주택을 소유하느니 차라리 속편하게 임대를 택하는 가구가 늘고 동시에 주택 판매에 실패한 주택 소유주들도 판매 대신 임대로 전환하는 비율도 늘 것으로 보인다.

건물주로서 주택 임대를 고려한다면 몇 가지 고려해야 할 사항들이 있다. 우선 임대료를 정해야 하고 자격을 갖춘 테넌트를 물색해야 하는 일이다.
주택을 임대해 본 경험이 없다면 임대료를 결정하는 일도 쉽지 않고 테넌트를 어떻게 찾아야할 지도 고민이다. 밑지면서까지 집을 임대할 수 없는 노릇이어서 다달이 내는 모기지 페이먼트, 재산세, 주택 보험료 등을 임대료에 포함시켰지만 그래도 안심이 되지 않는다.

이처럼 주택 임대 사업자가 된다는 것이 처음에는 쉽지 않을 수도 있다. 하지만 주택 임대로 인해 발생하는 예상 비용을 모두 알고 나면 불안감 없이 주택 임대에 나설 수 있다. 뱅크레이트닷컴이 소개하는 주택 임대 사업 때 발생하는 숨겨진 비용에 대해 자세히 알아본다.

◇ 주택 보험료 인상

주택을 임대하게 되면 대개 주택 보험료가 인상돼 추가 비용이 발생한다. 주택 소유주가 주택에 거주할 경우에는 신분이 ‘주거주자’(primary occupant)에서 ‘투자자’(investor)로 변경돼 인상된 주택보험 요율이 적용되기 때문이다.

보험정보협회의 조사에 따르면 주택 임대 업자에 적용되는 주택 보험료는 일반 보험료보다 약 25% 가량 높은 것으로 나타나 임대료 산출 때 보험료 인상분을 정확히 파악하는 것이 중요하다. 주택 임대를 고려하기 전에 보험업체 예상되는 보험료 인상폭을 문의하고 주변 임대 시세도 조사해 적정한 임대료를 산출하도록 한다.

◇ 법률 자문 및 임대 수속비용

각종 법률 자문 비용을 무시하는 주택 임대 업자들이 많은데 절대 간과해서는 안 될 비용이라고 부동산 전문가들은 강조한다. 단순히 부동산 중개인에게 임대 계약서 작성을 맡기지 말고 부동산법 전문 변호사에게 검토를 의뢰해 건물주로서의 권리와 의무 등을 숙지해야 한다는 충고다.

임대 계약서 의뢰비용은 대개 건당 200달러 정도이거나 또는 시간당 비용이 부과되기도 한다. 하지만 임대 계약으로 인해 발생할 수도 있는 더 큰 피해를 막기 위해서는 반드시 필요한 사전 조치라고 충고하는 전문가들이 많다.

임대 계약서 검토 의뢰 외에도 법률 자문이 필요한 경우가 있다. 경기 침체 장기화로 인해 임대료를 제때에 내지 못하는 테넌트가 늘고 있는데 이들 테넌트를 퇴거시키려 해도 법률 전문가의 도움이 필요할 수도 있고 관련 비용도 발생하게 마련이다.

때로는 테넌트의 자격을 점검하는데도 비용이 들어가기도 한다. 테넌트의 크레딧 보고서를 발급 받는데 비용을 내야하기도 하고 추천인들에게 연락하는 데도 적은 비용이 발생할 수 있다.

◇ 주택 관리비용

테넌트를 빨리 찾기 위해서는 주택을 말끔히 단장해야 하는데 이때 들어가는 청소비용도 만만치 않다. 건물주들이 즐겨하는 주택 단장으로는 낡은 카펫 교체와 페인트를 새로 하는 것 등이다. 이 두 가지 작업만 실시해도 1,000달러의 비용을 훌쩍 넘기기 쉽다. 이밖에도 가장 자주 발생하는 관리 비용으로는 각종 고장에 따른 수리비용을 들 수 있다. 고장 중에서는 플러밍 관련이 가장 흔하고 가전제품이나 냉난방 시설 등에 대한 고장도 자주 일어나 건물주에게 수리비용 부담을 안기기 일쑤다.

◇ 재산세 인상

투자용 주택의 경우 주거용 주택보다 높은 재산세가 적용된다. 만약 주택에 거주하지 않고 임대할 경우 해당 임대주택에 대해 높은 재산세가 적용되는 것을 감수해야 한다. 특히 거주하던 주택을 임대 주택으로 전환할 경우 예상치 못한 재산세 인상으로 놀라는 주택 소유주들도 많다.

재산세뿐만 아니라 투자용 임대 주택은 매매 때 발생하는 이익에 대해서도 세금 감면 혜택을 받지 못하게 되는 경우가 종종 있다. 예를 들어 주택을 장기간 임대하다가 주택시장이 좀 호전되는 것 같아 팔 경우 주택 판매 이익에 대한 소득세를 고스란히 납부할 수 있다. 2년 이상 거주해야 받을 수 있는 세금감면 혜택 대상에서 제외됐기 때문이다.


<준 최 객원기자>


주택 임대 수요가 늘 것으로 전망돼 주택 임대사업을 고려하는 가구도 늘 것으로 보인다. 주택을 임대하게 되면 주택 보험료와 재산세 등이 인상될 수 있다. 원치 않는 손해를 막기 위해 주택 임대 때 발생하는 비용을 사전에 철저히 파악해야 한다.