문: 몇년 전 집값이 오를 것을 예상하고 rental 목적으로 두번째 집을 샀습니다. 그동안 세입자에게 rent를 받아서 모기지 일부만 근근히 내고 나머지 모기지금액과 관리비나 세금은 제 돈으로 충당해 가고 있었습니다. 작년부터 도저히 모기지를 갚을 수가 없어서 못내고 있었는데 tenant가 이 사실을 알고 자기도 rent를 못 내겠다고 버티고 있습니다. 이 경우 저도 은행에 모기지를 못내니 저도 rent를 받을 수 없는 것인가요?
답: Rental property 의 주인 (landlord)이 그 집의 모기지를 제대로 갚지 못한다면 어떤 일이 생길까요? 당연히 은행에서는 그 집을 빼앗으려고 차압절차를 진행할 것입니다. 집이 차압되면 즉 집 주인이 바뀌면, 그집에 세들어 사는 tenant 는 그 집에 계속 살 수 있을까요? 만약 새주인이 tenant를 만나보고 마음에 들어서 계속 세를 주겠다고 하면 별 문제 없겠지요. 그런데 그렇지 않으면 tenant를 강제로 쫓아낼 수 있을까요? 답은 ‘쫓아낼 수 있다’ 입니다.
비록 전주인과 1년 계약을 했어도 차압에 의해 집 소유권이 넘어가는 경우는, 전 주인과의 rent계약의 효력을 새 주인에게 주장할 수 없는 경우가 대부분입니다. 집에 융자를 해준 은행은 모기지를 등기하게 됩니다. 즉 특정 집에 특정은행이 돈을 융자해주고 담보권을 갖고있다는 사실은 누구나 다 알 수 있게 등기되어 있습니다. 따라서 대부분의 tenant의 권리는 이러한 등기 이후에 발생했으므로 후순위 입니다. 설사 refinancing 의 경우라 하더라도 대부분의 rental agreement 에는 subordination규정이 있어서 tenant의 권리는 은행의 권리보다 순위에 있어서 밀리게 되어 있습니다. 이렇게 우선순위를 갖는 은행이 집을 차압하면 그 집에 있던 tenant의 권리는 자동 소멸되거나 새주인의 선택에 의해 소멸될 수 있습니다.
새주인은 퇴거소송을 통해 세입자를 쫓아 낼 수있습니다. 퇴거소송은 집주인이 불법으로 자신의 집등을 점거하는 사람을 강제로 쫓아내는 절차입니다. 일반소송과 달리 속성으로 진행되어 빠르면 1-2달 안에 끝날 수 있습니다. 단 차압에 의한 퇴거인 경우는 일반 퇴거절차와는 달리 캘리포니아 주법에 의해 이 경우 최소 60일이상의 시간을 미리 주도록 되어있습니다. Tenant 본인의 직접적인 잘못없이 쫓겨나는 것이므로 미리 준비할 시간을 법이 인정해주는 것이죠.
그런데 이 60일이 최근 최소 90일로 늘어났습니다. 2009년 5월 연방법이 제정되어 주에 상관없이 일률적으로 90일을 허가해 주었고, 이 규정은 하위법인 캘리포니아의 60일 허용 규정보다 효력이 우위에 있습니다. 좀더 자세히 보면, 만약 rental기간이 정해져 있는 경우 (예를 들어 1년), 차압이 되어 집주인이 바뀌면 tenant는 계약종료시까지 그집에서 살 수 있고, 새주인이 그집에서 살기를 원하는 경우는 90일의 통고를 미리 주게되었습니다. 만약 month-to-month인 경우는 마찬가지로 미리 90일의 통고를 주게 되었습니다. 즉 이제는 집이 차압을 당해서 tenant가 쫒겨나는 경우는 오히려 예외적인 상황이 되어버렸습니다. 실제 이러한 상황이 발생했을 때 새주인 혹은 차압한 은행측에서는 90일의 시간을 준 후 강제퇴거를 시키기보다는 새로 rent 계약을 맺던지 아니면 위로금으로 얼마간의 금전을 지급해주고 자발적인 퇴거를 유도하는 경우가 많습니다.
그러면 만약 내가 세들어 사는 집이 곧 차압될 것 같은 경우, 내가 집주인에게 rent를 안 내겠다고 버틸수는 있을까요? 그럴 수는 없습니다. 집이 아직 넘어가지 않은 상황에서는 아직 기존 집주인과의 rent계약의 효력이 유효하므로 rent를 안 내겠다고 할 수 없으며, 안내는 경우는 일반 퇴거소송 절차에 의해 집에서 쫓겨 날 수 있습니다.
만약 집이 차압당해서 새로운 연방법에도 불구하고 내가 계약일보다 더 빨리 집에서 쫓겨나게되는 상황이 된다면 이전 집주인에게 손해배상을 청구할 수 있을까요? 가능하다고 봐야 합니다. 고의던 과실이던 집주인이 모기지를 못내서 어쨌던 tenant 와 원래 맺었던 계약조건을 지키지 못했기 때문입니다.
