이자율 1% 상승 전망
융자규정 완화 안될듯


◇ 막 내리는 부동산 초저금리 시대

모기지 이자율이 사상 최저 수준이다. 서브프라임 사태 이후 융자 시장의 혼란을 우려한 정부의 강력한 대응 조치로 인한 결과다. 지난해 연방 정부는 모기지담보부증권(MBS)을 대량 매입해 모기지 이자율의 급격한 상승을 막고 오히려 끌어내리는데 성공했다. 그러나 정부의 MBS매입안이 올해 1분기 말에 마감될 예정이고 현재로서는 예정대로 마감될 확률이 크다. 이후 모기지 이자율은 고개를 들 것으로 전망되고 30년 고정 평균 이자율의 경우 연말까지 현재보다 최고 1% 더 상승할 것으로 전문가들은 내다보고 있다.


◇ 융자 시장 여전히 찬바람

지난해 3분기 연방준비은행의 조사에서 융자 규정을 강화한 은행이 거의 없었던 것으로 조사된 바 있다. 하지만 이같은 조사 결과는 융자 규정이 완화된 것으로 받아 들여지기보다는 서브프라임 사태 이후 엄격해진 융자 규정을 아직까지도 그대로 유지하고 있는 은행이 많은 것으로 해석하는 편이 정확하다. 이같은 융자 은행들의 움직임은 올해에도 이어질 것으로 보여진다. 따라서 주택 융자를 수월하게 받기 위해서는 올해 역시 높은 크레딧 점수를 유지하고 소득 증명서 등 전보다 늘어난 각종 서류를 철저히 준비해야 한다는 것이다.


◇ 차압 매물 증가

이미 주택 가격이 안정되고 회복세를 보이는 지역도 있다. 하지만 차압 매물이 올해 주택 시장 회복의 최대 복병이다. 실업률이 치솟고 있는 상황에서 이미 차압 절차를 밟고 있는 주택이 늘고 있어 이들 주택 매물이 올해 주택 시장에 쏟아져 나오는 일은 시간 문제인 것처럼 보인다. 게다가 주택 시장 활황기에 발급된 대부분의 옵션부변동이자율의 조정 일정이 올해로 다가왔다. 급증된 페이먼트를 견디지 못한 소유주들의 주택 소유 포기 사태도 예상된다.


◇ 바이어스 마켓

전문가들은 올해도 여전히 바이어들이 주택 구입 때 여러 가지 혜택을 만끽할 수 있는 한해가 될 것으로 전망하고 있다. 주택 가격 하락세가 주춤하고 있지만 당분간 낮은 가격대를 유지하고 주택 시장에 매물이 넘쳐나는 한해가 될 것으로 전망되기 때문이다. 특히 차압 매물이 주택 시장을 또 한차례 강타하면 그간 주택 구입을 계획했던 바이어들에게는 더 없이 좋은 기회가 될 것으로도 보인다. 반면 집을 팔아야하는 셀러들에게는 쉽지 않은 한해가 될 수 있다는 이야기다. 차압 매물이 주택 시장에 쏟아져 나올 경우 가격 경쟁에서 이기기 쉽지 않다. 부동산 전문가들은 올해 집을 팔 계획인 셀러들에게 집을 내놓기 전에 청소는 물론이고 각종 수리, 업그레이드, 홈 스테이징 등을 실시해 차압 매물과 경쟁하라고 조언한다. 최근의 바이어들은 거래 완료 동시에 곧바로 입주가 가능한 매물을 선호하는 경향이 있다.


◇ 새 주택 감정 기준 일부 주택 거래에 지장

주택 감정 평가업계에 대한 느슨한 규제가 주택 가격 거품의 한 원인으로 지적됐다. 급기야 연방정부가 업계의 잘못된 관행을 바로잡기 위해 지난해 5월 새 주택 감정가 평가 규정(HVCC)을 시행하기에 이르렀다. 융자 은행이 감정 평가 업체를 직접 지정해 주택 가격을 부풀리려는 셀러나 브로커의 개입을 막아보기 위한 취지였다. 이같은 취지가 무색하게 부동산 에이전트 등 업계 실무자들의 불만이 뒤따랐다. 은행이 지정한 감정평가사가 지역 부동산 사정에 어두워 감정평가 절차가 지연되기 일쑤였고 새 규정 시행 전보다 고비용을 초래한다는 것이다. 심지어 이로 인해 에스크로가 깨지는 경우까지 생겨 연방 정부가 기대했던 ‘주택 거래 활성화’ 취지와 반대길을 걷게 됐다. 정부가 새로 시행중인 주택 감정 평가 규정에 대한 이같은 결함이 바로 잡히기 전까지는 올해에도 주택 거래시 일부 혼란이 예상된다.

<준 최 객원기자>

옵션부변동이자율의 조정이 예정된 올해 차압 매물이 늘어나고 특히 고가 주택의 차압도 늘 것으로 예상된다.