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현장에서- 내 계약금(Deposit) 돌려다오

2009-01-29 (목)

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지금은 확실히 바이어의 마켓이라고 사람들은 말한다. 지역에 따라서 매매량이 급격히 증가하고 있다. 부동산 협회의 통계에 따르면 작년 12윌에는 11월 대비 매매량이 6.5% 늘어났다. 바이어의 구매력을 자극할 정도로 가격이 많이 떨어졌으며 이자율 또한 5% 이하인 점이 바이어들을 시장으로 끌어 들이고 있다.

그러나 이는 지역에 따라 차이가 있다. 1가구 1주택이 대부분인 비교적 안정된 지역에서는 90년대 중반같은 가히 매물 홍수시대의 바이어 마켓은 아직 아니다. 단기 차익이 유행했던 특히 투자용으로 2, 3채 집을 사 둔 경우가 많은 지역에서는 2005년 최고가에 비하여 최대 50%까지도 가격 하락이 있다.

많은 바이어들이 은행 물건이나 터무니없이 싼 매물을 찾으나 그런 매물이 바이어의 기대만큼 널려 있지는 않다. 그러나 또한 다시 오름세로 반전할 수도 있다. 어느 시점이 바닥일지 아무도 모른다. 많은 셀러들에게는 이제와 생각하니 2005년이 최고 꼭짓점을 칠 때였는데 2006년이 지나도록 몰랐었다. 바이어가 1, 2년 후 “아, 그때 2009년도에 사는 거였는데”할 수도 있다.

지금 이 시세도 셀러들에게는 억울하고 아깝기만 하다. 셀러는 오바마 정부가 돈을 들이 부어 어서 경기를 부양시켜서 부동산 경기까지 빨리 안정되기를 기대한다. 가격이 다시 오르기를 기다린다. 셀러와 바이어는 반대로 생각하고 느낀다.

한 바이어가 말하기를 2002년도 가격이 얼마였느냐고 에이전트에게 확인하여 그 가격으로 집을 사라 했다 한다. 부동산 협회 보고서에는 2003년도 수준으로 가격이 후퇴했다고 되어 있다. 그러나 대부분 셀러들은 본인의 집 시세가 2005, 2006년 정도의 수준으로 보고 있다.

올해 안에 경기가 좋아진다면 사람들이 집을 포기할 이유도 싸게 팔 이유도 점점 없어진다. 부동산 시세는 다시 안정되며 하락세를 멈출 것이지만 정부의 대규모 부양 정책에도 불구하고 이대로 악화 일로의 경기가 3, 4년 계속된다면 부동산 경기는 더 얼어붙고 가격은 더 떨어지며 매물의 재고가 쌓이면서 그야말로 바이어가 중심이며 바이어가 훨씬 유리한 바이어의 마켓이 될 것이다.

지금 사는 게 과연 잘 하는 선택인지 더 떨어지기를 기다려야 하는지 바이어들은 확신이 없다. 따라서 에스크로를 열고나서 다른 더 좋은 싼 매물이 나타나면 현재의 에스크로를 취소하고 싶다. 이럴 때 특히 즉 부동산 마켓이 하향 곡선을 그리고 있을 때 계약금의 반환은 문제의 소지가 많다. 계약서를 쓰면서 바이어는 보통 가격의 3%에 해당되는 금액을 수표로 발행하고 에스크로를 열때 이 금액은 에스크로 계좌에 적립되어 에스크로가 끝날 때 다운페이먼트할 액수와 함께 정산된다.

계약서에는 손해변제라는 항목이 있다. 바이어와 셀러가 모두 서명을 하는 경우 효력이 발생한다. 어떤 셀러들은 바이어가 정당한 이유없이 에스크로를 깨면 내가 무조건 그냥 가져와도 되는 손해배상금이라고 잘못 이해하기도 한다. 아니다. 양쪽 모두의 동의없이는 어느 한 쪽이 임의대로 처리할 수 없다. 셀러가 법정에서 혹은 중재에 의해서 바이어가 계약서를 위반하였다는 것을 증명할 수 있어야 한다. 계약금 액수만큼 그러나 계약금이 총 가격의 3%를 넘길 경우에는 최대 매매가의 3%까지 바이어의 돈을 가져올 수 있다.

손해변제 항목에 어느 한 쪽의 서명이 없는 경우에는 이 조항의 효력이 없다. 이 경우 셀러 쪽에서 바이어가 계약서대로 하지 않았을 뿐만 아니라 계약파기 당시의 부동산 가치가 처음 계약 때보다 하락한 것을 입증하고 그 차액만큼 배상을 요구할 수 있다. 예컨대 백만 달러에 에스크로를 열었는데 한달 후 바이어가 에스크로를 정당한 이유 없이 파기할 때 그 때 당시 집 가격이 10만달러 떨어졌다면 10만달러를 셀러는 바이어에게 손해배상으로 청구할 수 있다.

가격이 하락세인 마켓에서 바이어가 보호받기 위해서는 더욱 더 손해배상조항을 유심히 살펴야하는 이유이다. 더 싸고 좋은 다른 집이 나타나서 등의 이유로 에스크로를 취소하고 싶어 한다면 셀러를 더욱 약 오르게 할 뿐이다. 본인의 에이전트와 잘 상의하되 법적인 문제는 전문변호사의 자문을 구한다. 불경기에 수입이 줄어 다들 힘든 때이다. 앞으로 더 떨어질지 다시 오르기 시작하는 것은 아닌지 부동산 셀러, 바이어 또 그 사이의 에이전트 모두 힘든 때 “내 돈 돌려다오” 서로 낯붉히는 일이 없어야 할 것이다.

서니 김
<리맥스 부동산>

(818)952-4989