수년간 가파른 상승세를 거듭하고 있는 부동산 주택가격의 급격한 변화와 전반적인 경기 하락으로 인해 에퀴티를 활용한 주택 2차 융자가 현저히 늘고 있다.
지난 90년대 중반에도 2차 융자 붐이 일었던 적이 있었고 외형적인 성장세는 당시와 현재가 별 다를 바 없는 듯 보이지만 실제로는 경기 상황과 모기지 이자율이라는 기본적 시장 여건의 구조에서 큰 차이를 보이고 있다.
당시는 경기 침체를 완전히 벗어나는 뚜렷한 호조 현상이 보였고 모기지 이자율은 평균8~9%을 유지하고 있었으나 현재는 디플레이션을 우려할 만큼 경기는 하향세를 거듭하고 있는 반면에 이자율은 기록적인 사상 최저의 수준에 머물고 있는 것이다.
이는 결국 과거엔 높은 이자율에도 불구하고 사회 전반의 호전적 경제 상황이 새로운 투자 수요를 자극했었고 현재는 반대로 부동산의 호황으로 터무니없이(?) 불어난 에퀴티와 최저의 이자율을 활용해서 경기 침체를 극복하려는 구제수단으로 2차 융자의 붐이 조성되고 있음을 의미한다.
주택가격의 상승과 이자율의 하락은 주택 소유주들에겐 불황의 늪에 쉽게 빠져들게 하지 않는 일종의 ‘힘’이며 ‘구원’일 수도 있다.
90년대 중반 전후에 이미 주택을 매입한 기존 주택 소유주들은 물론이거니와 최근 3, 4년 사이에 주택을 매입한 이들 조차도 지역별 편차를 감안한다 하더라도 적게는 40%이상, 크게는 100%이상의 주택가 상승을 통해 엄청난 에퀴티의 활용이 가능해졌다.
과거보다 훨씬 커진 주택의 부채 부담률에도 불구하고 사상최저의 이자율로 인해 페이먼트의 규모는 부채 규모에 비해 낮은 상태를 유지할 수 있기 때문이다.
그러나 또 다른 측면에서 좀 더 혜안을 두고 본다면 이러한 ‘힘’과 ‘구원’은 허상일 수도 있음을 주의 깊게 생각해 볼 필요가 있다.
앞으로 몇 년간 경제가 침체국면을 벗어나지 못하는 상황에서 만약 가구 수입이 줄어들고 주택가격의 하락과 이자율 상승이 이뤄진다면 과거와는 달리 1, 2차를 묶어 페이먼트를 줄이는 재융자가 더 이상은 불가능해진다는 것과 1, 2차를 합친 전체 부채 규모가 주택가격을 초과하면 매각을 통한 빚 청산마저 난감해진다는 것이다.
주택가격이 하락하면 에퀴티는 꿈처럼 허공으로 사라지고 이자율이 올라가면 2차 에퀴티 라인을 크게 받았을수록 페이먼트 부담은 가중된다.
지금이 과거 10여년 전에 많은 한인들이 겪었던 ‘주택차압’의 뼈아픈 경험을 되돌아볼 때이다. 이자율이나 변동 프로그램 등을 이용해서 기존의 페이먼트는 최대한 줄이되 지나친 규모의 에퀴티 활용은 자제하고 주택은 ‘나만의 재산’이 아니라 ‘내 가족의 안식처’임을 재차 각인해야 할 것이다.
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제이 명
<키웨이 파이낸스 대표>