<문> 10여년 전 상당한 크기의 부동산을 구입하여 임대를 해 왔습니다. 부동산 구입을 위해 은행에 일차 융자담보를 제공했고 그 후 세금미납으로 국세청으로부터 저당설정 통보를 받았습니다. 최근 개인융자를 위해 두번에 걸쳐 또 다른 담보설정을 제공했는데 강제 차압되는 경우 모든 담보설정과 저당권이 소멸된다고 들었습니다. 이 같은 설명이 사실인지 알고 싶습니다.


<답> 모든 담보와 저당권 설정에는 해당 법률에 따라 우선순위가 정해지게 됩니다. 우선 부동산 구입시 융자를 해주고 담보권을 설정한 은행이 최우선 순위의 권리를 행사할 수 있고, 그 다음 담보 또는 저당을 설정, 등기한 순서에 따라 우선권이 있게 됩니다. 따라서 최초 융자은행이 강제 차압하여 경매를 하는 경우 새로운 구입자는 전에 설정되었던 어떤 저당권이나 담보권에 관계없이 깨끗한 소유권을 갖게 되지만 제2 또는 제3 순위의 저당권 설정자가 강제차압으로 인한 경매를 하는 경우 기존 저당권이 소멸되지 않는다는 점에 주의해야 합니다. 새로운 구매자는 기존 담보 또는 저당권을 포함해서 구입하는 것이기 때문에 별도로 그에 대한 대금을 지불하기 전에는 저당권이 소멸되지 않는다고 하겠습니다. 또한 저당권이 소멸되었다고 해서 본인의 채무가 소멸되는 것이 아니라는 것을 이해하기 바랍니다.