새로운 사업을 시작하는 것은 설레는 일이지만, 상업용 임대차 계약서는 사업의 향방을 좌우할 수 있는 매우 중요한 문서다. 충분한 검토 없이 서명할 경우 그 영향은 사업 이후까지 이어질 수 있다.

임대차 계약시 생각보다 많은 협상 조건이 있다. 특히 공실이 있는 임대인의 경우, 임차인과 협상할 요인이 생각보다 많다. 상업용 임대차 계약서는 주거용 계약서처럼 표준화되어 있지 않고 대부분 임대인 측 변호사가 작성하기 때문에, 모든 조항과 정의, 예외 규정은 임대인의 이익을 보호하도록 작성되어 있다. 그러므로 법률 검토 없이 서명하는 임차인은 자신이 완전히 이해하지 못한 조건, 그리고 상대방 변호사가 의도적으로 설계한 조건에 동의하게 되는 것이다.

모든 조항이 바뀌는 것은 아니지만, 중요한 조건은 충분히 조정할 수 있다. 작은 차이도 장기적으로 큰 재정적 영향을 미치므로, 무엇을 협상할지 정확히 아는 것이 중요하다. 신규 사업자는 실적이 없다는 이유로 협상력이 부족하다고 느끼는 경우가 많다. 어느 정도 사실일 수 있지만, 협상 조건은 다양한 형태로 존재하며, 해당내용을 잘 아는 변호사는 실질적인 기회를 파악할 수 있다.

또한 자신의 부족한 신용 이력과 신규 또는 소규모 사업자의 경우, 임대인은 종종 개인 보증을 요구한다. 이는 사업체가 의무를 이행하지 못할 경우 개인이 책임을 지겠다는 약정이다. 부부 공동 명의로 세금을 신고하는 경우, 두 사람 모두 보증인으로 서명하는 일이 흔하다. 그러나 이는 개인 자산-저축, 투자, 심지어 주택까지- 위험에 노출될 수 있음을 의미한다. 법인이 제공하는 책임 제한 보호가 사실상 무력화되는 것이다.

개인 보증 자체를 피할 수 없는 경우는 많지만 그 범위와 기간은 협상할 수 있다. 일정 금액으로 제한하거나, 일정 기간 이후 해제되도록 하거나, 특정 조건에서만 적용되도록 설정하는 것이 가능하다. 예를 들어 10년 계약 중 초기 2년만 보증하는 것과 전체 기간을 보증하는 것은 전혀 다른 위험이다. 보증의 범위와 한계를 이해하는 것은 법률 검토의 가장 중요한 목적 중 하나다.

많은 사업자들이 예상하지 못하는 상황에 직면하는 경우가 있다. 사업을 매각하고 몇 년이 지난 후, 새로운 임차인이 임대료를 미납했다는 이유로 미납금 납부 청구서를 받는 경우다. 이는 개인 보증이 명시적으로 해제되지 않는 한 계속 유지되기 때문에 발생한다. 사업을 매각한 이후 새로운 임차인이 연체하거나 퇴거당하면, 임대인은 자산이 있는 이전 임차인을 우선적으로 찾게 되며, 이는 과거 보증인일 수 있다. 사업을 떠난 이후에도 남는 미납 임대료, 재임대 비용, 법률 비용 등 상당한 금액이 청구될 수 있는것이다. 생각지도 않는 책임이 부과된다.

지금 서명하는 내용이 향후 10년 이상의 권리와 의무를 좌우할 수 있기 때문에, 상업용 임대차 계약을 자주 검토하는 변호사와 상담하셔서 검토와 협상 과정을 맞기는게 가장 가치 있는 투자 중 하나다.

문의 (703) 821-3131
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<이예슬 / 변호사>