부동산 거래는 대부분의 개인이 평생 동안 감당하게 되는 가장 중대한 재정적 거래 중 하나다. 거래 금액이 큰 만큼, 사소한 실수라도 순식간에 막대한 비용이 드는 법적 분쟁으로 확대될 수 있다. 그럼에도 많은 매수인과 매도인은 거래 초기에는 대수롭지 않아 보이는 오해를 안고 거래를 진행하며, 이러한 오해가 장기적이고 비용이 큰 소송으로 이어지는 경우가 있다. 그러나 부동산 소유권 이전에 수반되는 법적 의무를 더 자세히 알면, 상당수 분쟁은 충분히 예방 가능하다.

가장 흔하고 지속적인 오해 중 하나는 이른바 “AS-IS” 매매에 관한 것이다. 일반적인 인식과 달리, 부동산을 “AS-IS” 조건으로 매도하더라도 매도인이 알고 있는 중대한 하자를 공개할 의무까지 면제되는 것은 아니다. 매도인은 부동산의 가치나 안전에 중대한 영향을 미치는 사항을 공개할 법적 의무를 여전히 부담한다. 이를 이행하지 않을 경우 사기 또는 허위 진술에 따른 책임을 질 수 있으며, 경우에 따라서는 거래 자체가 취소될 수도 있다. 버지니아, 메릴랜드, 워싱턴 D.C.를 포함한 지역에서는 부동산 거래에서의 사기 및 허위 진술을 명시적으로 금지하는 법률 체계가 있다.

또 한 가지 중요한 점은, 허위 진술이 반드시 고의적일 필요는 없다는 것이다. 의도가 없었더라도 실질적으로 오해를 불러일으키는 진술은 법적 책임으로 이어질 수 있다. “AS-IS” 매매는 매도인에게 알지 못하는 사항을 조사할 의무까지 부과하지는 않지만, 무엇을 알고 있고 무엇을 알지 못하는지에 대해서는 명확히 할 것을 요구한다. 은폐나 허위 진술이 고의적이거나 의도적으로 기만적이었다는 점이 입증될 경우, 법원은 실제 손해액을 훨씬 초과하는 징벌적 손해배상을 명할 수 있다. 이러한 결과는 계약서의 몇 마디 문구로 보호받고 있다고 믿었던 매도인들에게 종종 큰 충격으로 다가온다. 비록 다툼의 여지가 있더라도, 법적 효과를 이해했다면 예방 가능한 분쟁인 경우가 많다.

또 다른 빈번한 분쟁의 원인은 부동산 tenancy(공동 소유 형태)와 공동 소유에 대한 오해에서 비롯된다. 매수인들은 종종 등기상 소유 형태를 단순한 형식적 문제로 여기지만, 실제로는 중요한 전략적 법률 결정일 수도 있다. 명확한 법적 계획 없이 공동 소유를 할 경우, 관계의 변화, 자산 가치의 상승, 또는 중대한 인생 사건이 발생했을 때 분쟁으로 이어질 수 있다. 법원은 이러한 분쟁을 해결함에 있어 구두 합의나 서류로 남기지 않은 기대가 아니라, 등기 기록과 서면 계약에 의존한다. 또한 결혼, 이혼, 사망 이후에도 소유 구조가 적절히 정리되지 않으면, 의도하지 않은 상속 문제가 발생하는 경우가 많고 이로 인해 후회가 뒤따르곤 한다.

마지막으로, 소유 구조 자체는 부동산 소유자에게 제공되는 법적 보호의 수준을 좌우할 수 있다. 법인회사를 통한 소유는 개인이나 부부 공동 명의 소유와는 전혀 다른 법적 함의를 지닌다. 각 소유 형태는 책임 범위, 상속, 자산 보호 측면에서 서로 다른 결과를 낳는다. 부동산 계약에 수반되는 법적 의무와 소유 형태의 법적 결과를 명확히 이해하는 것은 소송을 예방하는 데 있어 필수적이다.

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<이예슬 / 변호사>