예상보다 부진했던 2025년 경제가 올해 상업용 부동산 시장 전망에도 영향을 미칠 전망이다. 경기 둔화와 실업률 상승, 대부분 산업 분야에서 건설 활동이 잠시 주춤한 상황으로 이에 따른 영향을 상업용 부동산 시장이 피하기 힘들 것이란 전망이다. 지난해는 관세 인상과 이민 규제 강화로 인해 건설업자와 개발업자의 비용 부담이 증가했다. 다만 금리가 하락하면서 부동산 업계의 자본 접근성이 일부 개선되고 있으며, 이 같은 흐름은 회복 속도는 느리지만 올 한해 점진적으로 진행될 것으로 기대된다. 올해 상업용 부동산 시장은 지난해의 경제적 불확실성과 여러 규제적 요인이 이어지는 가운데 더딘 회복세를 보일 것이란 전망이다.

■ 투자 심리 여전히 신중

대부분 상업용 부동산 업체와 관련 컨설팅 및 금융 서비스 기업이 발표한 올해 상업용 시장 전망 보고서를 살펴보면 ‘새로운 균형’(콜리어스), ‘기초체력 강화’(쿠시맨앤웨이크필드), ‘회복 지속’(KBW), ‘가격 안정 조짐’(코스타) 등 낙관적 표현이 주를 이루고 있다.

▲ 딜로이트

글로벌 회계법인 딜로이트 조사에서만 작년 전망보다 다소 신중한 분위기가 감지됐다. 딜로이트가 상업용 부동산 시장 관계자를 대상으로 한 설문 조사에서 응답자의 83%가 2026년 말까지 상업용 부동산 거래가 늘어날 것으로 예상한다고 답해, 작년 조사 때(88%)보다 소폭 감소했다.

투자 지출을 늘릴 계획이라고 응답한 비율 역시 작년보다 감소한 반면, 지출을 유지하겠다는 의견은 늘었다. 응답자 중 68%는 올해 상업용 부동산 투자 관련 비용이 증가할 것으로 예상했다. 대부분 응답자는 금리 인하에 따른 자본 비용 개선을 기대해 상업용 부동산 자산 대부분에서 수익 회복세도 기대된다. 전반적인 상업용 부동산 투자 심리는 지난해보다 다소 낮지만 2023년보다는 훨씬 높은 수준으로 조사됐다.

▲ 쿠시맨앤웨이크필드

쿠시맨앤웨이크필드는 올해 임대와 자본시장 양쪽에서 모멘텀과 불확실성이 개선됨에 따라 낙관론이 확산되고 있다고 평가했다. 관세 불확실성, 정책 변동성, 이민 규제 강화, 금융시장 불안에도 불구하고 경제는 예상보다 탄탄했고, 특히 ‘인공지능’(AI)이 낙관론 확산에 큰 역할을 했다는 분석이다. 쿠시맨앤웨이크필드 케빈 토르프 수석 이코노미스트는 “여전히 리스크는 존재하지만, 최악의 불확실성이 가시면서 상업용 부동산 시장에 대한 신뢰가 회복되고 있다”라고 분석했다.

▲ 존 번스 리서치

부동산 컨설팅 업체 존 번스 리서치의 조사에 따르면, 지난해 4분기 투자자 중 향후 6개월 동안 상업용 부동산 투자를 늘릴 계획이라고 답한 비율은 소매 상가 부문을 제외한 모든 부문에서 전 분기 대비 감소했다. 특히 아파트 등 다가구 부동산 투자 심리는 4분기 연속 약화된 것으로 나타났다. 존 번스 리서치 보고서는 “투자자들은 금리 상승, 경제 불확실성, 지역 규제 부담 등을 제약 요인으로 꼽았다”라고 설명했다.

■ 거래 15~20% 증가 전망

콜리어스는 ‘자본시장 재각성’(Capital Markets Reawakening)이라는 제목의 2026년 상업용 부동산 시장 전망 보고서를 내놓았다. 보고서는 지난해 상업용 부동산 가격이 바닥을 확인하면서 거래 속도가 점차 빨라지고 있다고 분석했다. 보고서에 따르면 기관 투자자와 해외 자본이 다시 상업용 부동산 시장에 유입되면서 올해 상업용 부동산 거래 규모는 15~20% 증가할 것으로 예상된다.

상업용 부동산 매물 정보 업체 코스타는 올해 ‘자본 환원율’(Cap Rates)이 하락할 것으로 예측했다. 자본 환원율은 투자금 대비 예상 수익률을 나타내는 지표로, 이 비율이 내려가는 것은 매물로 나오는 상업용 부동산 가격이 오를 수 있음을 의미한다. 다가구 부동산과 공장·창고 등 산업용 부동산 부문에서 공실률이 지난해 정점을 찍고 임대료가 상승세를 보이는 등의 흐름이 최근 데이터에 잡히고 있는 데 따른 분석이다.

코스타는 상업용 부동산 거래 활동이 활발해지고 있다고도 보고했다. 지난해 3분기 거래 규모는 전년 동기 대비 40% 이상 증가했고, 은행들도 상업용 부동산 대출을 늘리고 있다고 보고서는 언급했다.

쿠시맨앤웨이크필드 역시 지난해 부채 비용이 완화되고 기관 투자자 자본이 유입되면서 상업용 부동산 거래 활동이 전반적으로 회복됐다고 평가했다. 보고서에 따르면 지난해 상업용 부동산 대출 규모는 전년 대비 35% 증가했고, 기관 투자 매각은 10월까지 17% 늘었다. 보고서는 “상업용 부동산 가격이 재조정돼 시장에 수익률과 소득 창출 측면에서 매력적인 기회를 제공하고 있다”라며 올해 상업용 부동산 투자가 늘어날 것으로 전망했다.

■ 주요 부문별 전망

▲ 사무실 건물

사무실 부문은 가격이 바닥을 친 것으로 평가되며, 자산 가격 안정 조짐이 나타나고 있다. 콜리어스에 따르면, 임대율이 높아지면서 올해 공실률은 18% 미만으로 하락할 것으로 예상된다. 또, 하이브리드 근무를 지원하고 호텔처럼 편안하고 맞춤형 서비스를 제공하는 환경을 갖춘 사무실을 선호하는 트렌드가 나타날 것으로도 전망된다. 특히, ‘고급’(Class A) 사무실 건물의 경우 빈 건물을 찾기 힘들 정도로 수요가 높아질 것으로 기대된다.

▲ 산업용 건물

지난해 산업용 건물 건설은 2022년 대비 63% 감소했고, 공실률도 최고점을 찍었다. 이에 따라 올해 순 임대 면적은 2억2,000만 평방피트로 회복할 전망이며, 해외로 이전했던 제조업이 다시 돌아와 제조업과 데이터센터 등의 부문이 올해 산업용 건물 수요를 주도할 것으로 분석되고 있다.

▲ 소매 상가 건물

소매 상가 건물 부문은 건물 형태, 임대 방식과 지역에 따라 큰 변화가 예상된다. 코스타에 따르면 지난해 1~3분기 동안 다가구, 학생 기숙사, 호텔, 사무실 등 기존 상가 건물이 아닌 부동산 시장에서 약 2,600만 평방피트에 달하는 면적이 소매 상가 용도로 임대됐다.

소매 상가 건물 임대 시장은 주로 소규모 매장이 주도하고 있는데, 최근 4개 분기 평균 임대 면적은 3,500평방피트 이하로, 2016년 이후 최저 수준이다. 소규모 매장은 주로 스타벅스, 치폴레, 칙필에이, 저지마이크, 던킨, 맥도날드 등 전국규모 프랜차이즈 레스토랑 등이 입점하고 있다.

▲ 다가구 건물

아파트 등 다가구 건물 부문은 신규 공급이 기록적으로 늘면서 임대료 상승세가 완화되고 있다. 콜리어스 보고서는 “다가구 건물 부문은 2015년 이후 상업용 부동산 거래를 주도해왔으며, 당분간 변화는 없겠지만, 투자자가 사무실, 데이터센터, 소매 상가 분야로 자본을 분산함에 따라 점유율은 다소 줄어들 것”이라고 분석했다.

▲ 데이터센터

지난해 데이터센터 수요는 공급을 크게 초과하며 상업용 부동산 시장에서 가장 뜨거운 부문을 차지했다. 딜로이트에 따르면 주요 글로벌 시장 9곳에서 신규 건설 데이터 센터가 이미 모두 선임대됐을 정도로 수요가 높다. 하지만 데이터센터는 자금 조달, 전력망 용량, ‘용도’(Zoning), 지역 정치적 문제 등의 제약을 안고 있다. 콜리어스는 지역적 불확실성으로 인해 일부 프로젝트가 취소될 수 있을 것으로 전망했다.

<준 최 객원 기자>