기존 주택의 뒷마당이나 건물에 별도의 작은 집을 짓는 ‘부속 주거공간’(ADU·Accessory Dwelling Unit)에 대한 주택 보유자들의 관심이 뜨겁다. ADU는 기존 주택 부지 안에 추가로 짓는 소형 주택으로, 뒷마당에 독립적으로 세우거나 본채에 추가하는 방식으로 건설할 수 있다. 최근에는 주택 부족 문제를 완화하고 집주인에게 추가 수입을 제공할 수 있는 대안으로도 주목받고 있다. 가주의 경우 지난 6년 동안 약 100개의 주택 관련 법을 통과시키며 ADU 확대에 가장 적극적이다. LA에서는 2016년만 해도 ADU 건축 허가가 100건이 채 되지 않았지만, 2022년에는 신규 주택의 3채 중 1채가 ADU로, 7,000채를 넘어섰다. 워싱턴포스트가 ADU를 계획 중인 주택 보유자들이 고려해야 할 사항을 정리했다.

■ ‘임대 수익·공간 추가’ 용도 다양

ADU는 제2차 세계대전 이후 단독주택 위주의 도시 계획으로 사라진 ‘미싱 미들’(듀플렉스, 소형 아파트 등 중간 규모 주택)을 공급하는 역할을 한다. 은퇴자들은 ADU임대로 나오는 수익으로 노후 생활비를 충당할 수 있고, 노부모나 성인 자녀 등에게 생활 공간으로 제공할 수도 있다.

‘전국부동산중개인협회’(NAR)에 따르면 ADU가 딸린 주택은 일반 주택보다 가치가 35% 정도 높은 것으로 조사됐다. 임대 수요가 높은 지역에서는 ADU 임대를 통해 월 2,000달러 수준의 임대 수익도 기대할 수 있다. 금융, 부동산 관리, 관할 지자체 규제 등 문제가 생길 수 있기 때문에, ADU 공사를 고민하는 주택 보유자는 재정, 관리, 법적 요건을 꼼꼼히 따져봐야 한다.

■ ADU가 적합한 경우

뒷마당이나 기존 주택 내부에 작은 주거 공간을 추가하는 공사는 새로운 개념은 아니다. 기존 ‘그래니 플랫’(Granny Flat) 또는 ‘부모용 스위트’(In-Law Suite)라고 불리는 별도 주거 공간 설치가 예전부터 있어왔는데, 크기는 일반 주택의 약 3분의 1 크기인 약 800평방피트가 가장 일반적이다.

ADU 구조는 주로 독립형(별채 코티지나 로프트), 부착형(차고나 뒷마당에 추가 건물), 내부 개조형(지하실이나 다락방 개조) 등 세 가지 유형으로 나뉜다. 이중 내부 개조형의 공사비가 3만~10만 달러로 가장 저렴한 편이다. 반면 독립형 구조는 일반 주택과 맞먹는 공사 비용이 발생할 수 있다.

ADU는 임대료로 5~10년 내 건축에 들어간 비용 회수가 가능한 중산층 지역에서 가장 많이 건설되는 추세다. 조사에 따르면 ADU의 약 3분의 2가 장기 계약 방식으로 임대되고 있다. 저렴한 주거 형태를 장려하는 조닝 정책이 있는 샌디에이고와 같은 지역에서는 주택 보유자들이 ‘그레니 타워’(Granny Towers)로 불리는 작은 아파트형 건물도 지을 수도 있다.

■ ADU를 짓는 목적 결정

ADU를 짓는 이유에 따라 재정 계산과 전략이 크게 달라진다. ▲임대 수익 목적인가? ▲가족이나 친구를 위한 저렴한 주거 공간인가? ▲본인 가구의 임시 공간인가? 등과 같은 목적을 분명히 정해야 한다. ADU의 용도는 시간이 지나면서 바뀔 수 있는 점도 고려해야 한다.

예를 들어, 처음에는 임대용이었던 ADU가 집으로 다시 돌아오는 자녀 거주용, 또는 노부모를 모시기 위한 주거 공간 등의 용도로 사용되는 경우가 흔하다. 만약 ADU를 ‘에어비앤비’(Airbnb)와 같은 단기 공유형 임대 목적으로 고려한다면 관할 지자체의 관련 규정을 철저히 확인해야 하고, 임대 건물 관리에 적지 않은 책임과 부담이 따르는 점을 사전에 이해하는 것이 무엇보다 중요하다.

■ 지자체 관련 규정 확인

ADU를 짓기 전에 지역 및 주 정부 규정을 반드시 확인해야 한다. 관할 지자체의 건축법 확인은 인터넷 검색 도구에서 ‘Accessory Dwelling unit + 도시/카운티 이름’을 검색하면 관련 규정을 쉽게 찾을 수 있다. 이때 검토해야 할 사항은 부지 면적, 건물 높이, 건물 면적 제한, 주차 요건, 소유자 거주 의무, 각종 수수료 등이다.

노스캐롤라이나 랠리나 가주 샌디에이고 등 일부 지자체는 사전 승인된 ADU 설계도를 제공하면 설계 비용과 허가 지연 등을 줄일 수 있다. ‘주택 소유자 협회’(HOA)가 있다면 관련 규정도 확인해야 한다. 그래도 궁금한 점이 있다면 시청 플래닝 부서에 문의하면 된다. ADU 건설을 장려하는 ‘YIMBY(Yes In My Back Yard) Law’와 같은 단체를 통해 도움을 받을 수도 있다. https://www.yimbylaw.org/

■ 재정적 타당성 검토

ADU를 짓기 전에는 비용, 일정, 예상 수익, 예상치 못한 변수까지 사전에 철저히 검토해야 한다. 기본적으로 검토할 항목은 총 프로젝트 비용(설계, 허가, 건설, 유틸리티, 예비 비용 포함), 대략적인 공사 일정, 현실적인 임대료, 하수도·전기·수도 연결, 자금 조달 옵션, 비용 초과나 수익 감소 시 대비책 등이다.

이들 기본 사항은 인터넷에서 ‘ADU 계산기’(ADU Calculator)를 검색하면 어렵지 않게 찾아볼 수 있다. 지역 임대료 시세는 Zillow Rentals, Apartments.com과 같은 부동산 매물 정보사이트를 통해 검색하면 확인할 수 있다. 이 밖에도 새로 짓는 ADU를 주택 보험에 포함시킬 수 있는 지 여부도 확인해야 한다.

ADU 프로젝트 실패의 가장 흔한 원인은 자금 확보와 관련된 문제다. 은행이 아직 지어지지 않은 건물 가치를 평가하기 어렵기 때문에, 대부분 현금 또는 ‘주택 담보 신용대출’(HELOC) 등으로 공사 비용을 마련하는 편이다. 따라서 주택담보대출/HELOC 금리 등을 확인해 대략적인 이자 비용을 계산해봐야 한다. 완공 후 주택 가치 상승분을 기준으로 주택 모기지를 재융자할 수도 있지만, 이자율 동향에 따라 결정해야 한다.

■ 설계 초기, ‘건축가·시공사’ 참여

ADU는 단순한 조립식 창고 형태에서부터 고급 아파트 수준까지 다양한 형태로 지을 수 있다. 그러나 설계 단계에서 실패하는 ADU 프로젝트가 많다. 설계 초기 단계에서부터 건축가와 시공사를 참여시키면 이후 발생할 수 있는 비용 증가와 시행착오 등을 크게 줄일 수 있다.

창문의 위치, 내부 벽 배치, 계단 설치 여부 등 사소해 보이는 사항이 장기적으로는 큰 불편함 만들고 재정적 수익성도 떨어뜨릴 수 있다. 다세대 가족이 사용할 ADU라면 접근성을 최우선으로 고려해야 한다. 노부모 주거용이라면 계단을 최소화하고 출입문 폭을 넓히는 등의 설계가 필요하다. 반면 임대용이라면 고급 마감재나 가구를 갖춘 설계로 임대 수익을 극대화할 수 있다.

<준 최 객원 기자>