집값이 낮을 때 매입해 낮은 재산세를 유지하고, 과거 낮은 금리로 융자를 보유한 부모들이 이 혜택을 자녀에게도 그대로 물려주고 싶어 하는 경우가 많다. 이와 관련해 가장 많이 나오는 질문이 있다. “자녀에게 집을 넘기면 재산세는 그대로 유지되나요?” 이에 대한 답은 “네”이다. 하지만 조건을 충족하지 않으면 기존 세금은 유지되지 않는다.

최근 치노힐스에 거주하는 은퇴 고객 사례가 있다. 융자가 없는 주택이었고 자녀는 아들 한 명뿐이었다. 부모는 어차피 아들에게 상속될 집이라 생각해 먼저 명의를 이전했다.

유틸리티와 세금은 아들이 부담하기로 정리했다. 그러나 이후 예상보다 훨씬 큰 변화가 발생했다. 재산세가 2.5배 이상 증가한 것이다.

핵심은 실거주 요건이다. 부모가 실제로 거주하던 집이어야 하고, 이를 이전받은 자녀 역시 해당 주택을 주거주지로 사용해야 한다.

자녀는 반드시 1년 이내에 입주하고 주소지를 변경해야 한다. 만약 임대용이나 투자용으로 보유하는 경우라면 재산세 보호 혜택은 적용되지 않는다.

여기서 간과하면 안 되는 중요한 부분은 신청 절차다. 단순히 이사만 한다고 끝나는 것이 아니다. 일정 기간 내에 카운티에 Homeowner’s Exemption을 신청해야 하며, 이 절차를 놓치면 실제 거주 여부와 관계없이 혜택이 제한될 수 있다.

가치 제한도 적용된다. 과거 Proposition 58 시기에는 부모가 거주하던 주택을 자녀에게 이전할 경우 시세와 관계없이 기존 재산세 기준이 그대로 승계되었다. 하지만 Proposition 19 시행 이후에는 혜택에 한도가 생겼다. 2026년 기준으로 약 ＄1,044,586까지의 가치만 보호된다.

예를 들어 부모의 기존 재산세 기준이 ＄200,000이고, 상속 시점 시세가 ＄1,500,000이라면 약 ＄1,244,586까지는 면제가 가능하다. 따라서 새로운 재산세 기준가는 ＄455,414이며, 이는 기존 기준가 ＄200,000에 초과분 ＄255,414를 더해 산정된 금액이다.

또 다른 오해는 공동명의다. 부모 명의의 집에 자녀 이름을 미리 넣어두면 문제가 없을 것이라고 생각하는 경우가 많다. 그러나 이는 지분 이전으로 간주된다. 조건을 충족하지 않으면 그 시점에서 재산세가 재산정될 수 있다. 특히 자녀가 해당 주택에 거주하지 않는 경우라면 더욱 주의가 필요하다.

형제 간에는 별도의 면제 규정이 없으며, 조부모와 손주 간의 이전도 기본적으로 동일한 규정이 적용된다. 다만 손주의 부모가 모두 사망한 경우에만 예외적으로 혜택이 인정될 수 있다.

가족 간 부동산 이전은 단순한 명의 변경이 아니다. 조건을 충족하지 않으면 세금은 그대로 유지되지 않는다. 작은 선택 하나가 매년 큰 재산세 차이로 이어질 수 있다.

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<애나 양 뉴스타부동산 로랜하이츠 명예부회장>