캘리포니아에서 상업 부동산 거래를 논할 때 환경(Environmental) 이슈는 더 이상 부차적인 검토 항목이 아니다. 토지와 건물의 과거 사용 이력, 오염 가능성, 그리고 그에 따른 법적·재정적 책임은 거래의 성패를 가르는 핵심 요소로 작용한다. 특히 환경 규제가 엄격한 캘리포니아에서는 사소해 보이는 문제 하나가 전체 거래를 지연시키거나 무산시키는 경우도 적지 않다.

상업 부동산에서 환경 이슈란 주로 토양이나 지하수 오염, 석면이나 납 페인트와 같은 유해 건축 자재, 지하 유류 저장탱크, 화학물질 누출 이력 등을 의미한다. 과거 주유소, 드라이클리너, 자동차 정비소, 공장, 의료 시설 등으로 사용된 부지는 현재 아무 문제가 없어 보이더라도 잠재적 위험 요소를 안고 있을 가능성이 크다. 문제는 이러한 이력이 현재의 소유주나 바이어에게도 책임으로 이어질 수 있다는 점이다.

실무에서 환경 이슈는 일반적으로 Phase I Environmental Site Assessment를 통해 처음 검토된다. 이는 실제 시추나 샘플링 없이 과거 기록과 공공 데이터, 현장 점검을 통해 오염 가능성을 판단하는 절차다. 이 과정에서 잠재적인 문제가 발견되면, Phase II를 통해 토양과 지하수에 대한 정밀 검사가 진행된다. 이 단계에서 오염이 확인되면 거래 당사자들은 보다 현실적인 선택을 해야 한다.

환경 문제가 발견되었다고 해서 거래가 반드시 중단되는 것은 아니다. 오히려 많은 경우, 해결 방식에 대한 협상을 통해 거래는 계속 진행된다. 셀러가 클로징 이전에 정화(Remediation)를 완료하거나, 예상 정화 비용을 반영해 매매가를 조정하는 방식이 대표적이다. 경우에 따라서는 일정 금액을 에스크로에 예치(Reserve)해서 향후 정화 비용에 대비하는 구조를 설정하기도 한다. 중요한 것은 문제를 회피하는 것이 아니라, 책임과 비용을 어떻게 배분할 것인지에 대한 명확한 합의다.

환경 이슈는 금융기관의 판단에도 직접적인 영향을 미친다. 대부분의 은행과 SBA 융자는 Phase I 보고서를 필수로 요구하며, 심각한 오염 리스크가 존재할 경우 융자 승인이 지연되거나 거절될 수 있다. 따라서 바이어 입장에서는 계약 단계에서 환경 실사에 대한 충분한 권리를 확보하는 것이 필수적이다.

또 하나 간과해서는 안 될 부분은 법적 책임이다. 연방법에 따르면 현재의 소유주 역시 과거에 발생한 오염에 대해 책임을 질 수 있다. 이 때문에 환경 실사는 단순한 정보 확인이 아니라, 향후 책임을 최소화하기 위한 방어 수단이 된다. 이 부분을 간과하고 장기적인 준비를 하지 않았을 경우, 이후에 큰 어려움으로 다가올 수 있다는 것을 명심해야 한다.

그렇기에 결국 캘리포니아 상업 부동산에서 환경 이슈는 피해야 할 장애물이 아니라, 사전에 정확히 이해하고 관리해야 할 현실적인 리스크다. 경험 있는 전문가들과 함께 체계적으로 접근한다면, 환경 문제는 오히려 거래 구조를 합리적으로 만들고 협상의 여지를 넓히는 요소가 될 수 있으며 이후 다시 매매를 해야 할 상황에서 도리어 성공적인 투자의 수익 결과로 이어질 수 있다. 상업 부동산 거래의 성공은 환경 리스크를 숨기는 데 있지 않고, 이를 투명하게 드러내고 현실적으로 해결하는 데 있을 것이다.

문의 (213)399-6391

<제이콥 리 드림부동산>