어떻게 미국의 유명한 거부들은 수십 년간 막대한 소득을 얻고 부를 쌓으면서도 세금은 절세할 수 있었을까? 부동산 재벌 출신인 도널드 트럼프 대통령이 2016년과 2017년에 연방 소득세로 불과 750달러만 납부했으며, 이전 15년 중 10년 동안은 소득세를 한 푼도 내지 않았다는 사실은 이 질문에 대한 가장 극적인 사례일 것이다.

■ 어떻게 유명 거부들이 세금을 내지 않는게 가능할까?

그 비결의 중심에는 부동산 투자와 관련된 세법상의 혜택을 극한까지 활용하는 전략이 있었다. 간단히는, 엄청난 규모의 대출을 일으켜 부동산을 사고, 이를 통해 감가상각이라는 서류상 손실을 일으키고, 이 손실을 사용해 본인의 소득을 줄임으로써 세금을 내지 않는 방법을 말하는데, 특히 이 과정에서 부동산 매각 시 발생하는 막대한 양도소득세를 합법적으로 피하는 기술은 그의 자산 증식에 결정적인 역할을 했다. 여기서 중요한 것은, 이 절세방안은 트럼프 같은 거부들에게만 허락된 비밀스러운 방법이 아니라는 점이다. 미국 세법이 모든 부동산 투자자에게 공평하게 제공하는 강력한 도구이며, 그 핵심이 바로 ‘1031 동종자산교환’이다.

■ 양도세라는 이름의 ‘미래 폭탄’

부동산 투자의 가장 큰 고민 중 하나는 매각 시 발생하는 세금이다. 부동산 가치가 오르면 기쁘지만, 그 이익의 상당 부분을 양도소득세(Capital Gains Tax)로 내야 한다. 이 때문에 많은 투자자들이 부동산을 팔아 더 좋은 투자처로 갈아타고 싶어도, 세금 폭탄이 두려워 결정을 망설이게 된다. 자산이 세금으로 깎여나가는 것을 지켜보며 재투자의 동력을 잃는 것이다. 바로 이 문제를 해결하기 위해 미국 세법은 ‘1031 동종자산교환’이라는 특별한 규정을 두고 있다.

■ 세금 폭탄을 막는 마법, 1031 동종자산교환

‘1031 동종자산교환(Like-Kind Exchange)’은 투자용 또는 사업용 부동산을 매각한 후, 그 매각 대금 전액을 다른 동종 부동산에 재투자할 경우 양도소득세 납부를 무기한 연기해주는 제도이다. 쉽게 말해, 부동산을 ‘판 것’이 아니라 더 큰 자산으로 ‘갈아탄 것’으로 간주하여 당장은 세금을 부과하지 않는 것이다.

이 규정을 활용하면 투자자는 세금으로 자산을 소진하는 대신, 매각 대금 전체를 새로운 부동산에 재투자하여 자산을 눈덩이처럼 불려 나갈 수 있다. 예를 들어 100만달러에 산 투자부동산을 300만달러에 팔고, 이 매각대금 300만달러를 다른 투자 부동산 매입에 사용함았다면, 첫 부동산의 매각에서 발생하는 양도차익 200만달러에 대한 세금은 부과되지 않고 유예된다.

■ “죽을 때까지 갈아타라”: 완벽한 절세의 완성

1031 동종자산교환의 진정한 위력은 이 과정을 평생에 걸쳐 반복할 수 있다는 데 있다. 투자자는 더 작은 부동산에서 시작해 1031 교환을 통해 점차 더 크고 가치 있는 부동산으로 자산을 불려 나갈 수 있다. 이 과정에서 양도소득세는 계속해서 다음 부동산으로 이연될 뿐, 실제로 현금으로 납부하지 않는다. 이 때문에 미국 부동산 투자자들 사이에서는 “죽을 때까지 갈아타라(Swap ‘til you drop)”는 격언이 있을 정도이다.

여기서 마지막 화룡점정이 있다. 바로 상속 시 적용되는 ’스텝업 베이시스(Step-Up Basis)‘ 규정이다. 투자자가 평생 1031 교환을 통해 불려온 부동산을 사망 시 자녀에게 상속하면, 해당 부동산의 취득가액이 사망 시점의 시가로 상향 조정된다. 예를 들어, 최초 100만달러에서 시작해 1,000만달러 가치의 부동산을 남기고 사망했다면, 자녀는 이 부동산을 1,000만달러에 취득한 것으로 인정받는다. 따라서, 만약 자녀가 이 부동산을 그 다음날 해당 부동산의 시가인 1,000만달러에 매각한다면 양도차익은 ’0‘이 되어, 부모세대에서 평생 이연되었던 양도소득세가 완전히 사라지게 된다.

■ 맺음말

1031 동종자산교환은 부동산 감가상각과 더불어 미국 부동산 투자의 가장 강력한 절세 전략이다. 이는 단순히 세금을 미루는 것을 넘어, 세금으로 나갈 돈까지 재투자의 지렛대로 활용하여 복리 효과를 극대화하는 방법이다. 트럼프의 사례에서 보듯, 이 전략을 체계적으로 활용하면 합법적인 테두리 안에서 세금 부담을 최소화하며 부를 축적할 수 있다.

단, 1031 교환은 거래에 적용되는 엄격한 시간과 절차 규정을 따라야 인정받을 수 있으므로, 반드시 경험 많은 세무 및 법률 전문가와 상담하여 철저한 계획하에 진행하기를 권한다.

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<존청 변호사>