LA에서 4유닛 아파트를 소유한 한 분은 오랜 시간 직접 건물을 관리하며 한 유닛에 거주해 오셨다. 이제 아파트 관리일로부터 은퇴하셔야 하는데, 자녀들이 사정상 직접 관리를 할 수 없는 상황이고 부동산을 처분한 후 한국에서 보다 여유롭게 지내기를 원하고 계신다. 백이십만 불의 시세가 나오는 이 건물을 매각한 후 보다 관리가 쉬운 부동산으로 교체할지 아니면 세금을 낸 후 현금을 확보할지 고민하고 있다.

우선 매각 후 실제로 남는 금액을 계산해 보자. 매입가는 40만 불이고 수리 및 리모델링 비용으로 20만 불이 들었으므로 총 투자 비용은 60만 불이 된다 이를 120만 불에 매각하면 양도차익은 60만 불이며 4유닛 중 거주했던 한 유닛을 제외한 75퍼센트가 과세 대상이 된다. 따라서 과세 대상 양도차익은 45만 불이 되며 여기에 양도소득세 대략 15퍼센트를 가정하여 적용하면 세금은 대략 7만 불이 된다. 추가로 부동산 거래 비용은 에이전시 비용, 에스크로관련 비용, 타이틀 보험, 시와 카운티 거래세금 등으로 3만 불정도 비용이 들어가고 기존에 남아 있는 모기지 20만 불도 상환해야 한다. 이를 모두 공제하면 최종적으로 남는 금액은 90만 불 정도가 남는다.

이제 이 금액을 어떻게 활용할지 고민해 보자 첫 번째 선택지는 세금을 모두 납부하고 현금을 보유하고 여생을 위해 쓰시는 경우다. 이렇게 하면 추가적인 부동산 관리를 하지 않아도 되며 일정 부분 유동성을 확보할 수 있다는 장점이 있다. 특히 이분처럼 한국에서 여유로운 생활을 계획하고 계신다면 이 금액을 활용해 원하는 라이프스타일을 구축할 수 있을 것이다. 한편, 더 이상 부동산을 통한 임대 수익을 기대하기 어려워지고 인플레이션으로 인해 현금 가치가 점점 감소할 가능성도 고려해야 한다.

두 번째 선택지는 1031 익스체인지를 활용해 관리 부담이 적은 콘도를 구입하는 방법이다 이를 활용하면 앞서 계산한 육만칠천오백 불의 세금을 이번에 내지 않고 다음 부동산으로 넘겨서. 많은 자본을 활용할 수 있다 만약 이분이 비슷한 가격대인 백이십만 불짜리의 75% 해당하는 가격의 콘도를 매입한다고 가정하면 기존에 보유한 97만 불의 현금으로 구입하고 6만불 정도의 현금을 보유할 수 있다. 이 경우 건물 관리 부담이 줄어들면서도 부동산 자산을 유지할 수 있으며 향후 콘도의 가치 상승에 따른 자본 이득을 기대할 수도 있다 하지만 콘도를 매입할 경우 몇 가지 고려해야 할 사항이 있다. 먼저 4유닛 건물과 달리 콘도는 HOA 비용이 발생한다. 기존의 4유닛 건물보다 순수익이 낮아진다. 현재 소유하고 있는 4유닛의 경우 개별적으로 임대를 줄 수 있어 월 임대 수입이 상대적으로 높을 수 있지만 콘도의 경우 임대료가 한정된다.

한편 최근 알타데나 지역에서 대규모 산불로 인해 약 칠천여 채의 주택이 소실되면서 LA 인근 지역의 렌트 수요가 급증하고 있어, 이로 인해 임대료가 오르는 추세이며 이에 따라 다시 아파트 투자에 대한 관심이 높아지는 분위기도 감지되고 있다. 이런 시장 상황을 고려하면 당장 매각보다는 현재 부동산을 유지하며 임대 수익을 극대화하는 것도 하나의 전략이 될 수 있다. 하지만 개인이 직접 아파트를 관리하는 것이 점점 더 부담이 되는 현실을 고려할 때 보다 안정적인 관리 구조를 갖춘 콘도나 기타 수익형 부동산으로 갈아타는 것도 유효한 선택지라고 할 수 있다.

결론적으로 현재 건물을 유지하면서 직접 관리하는 것이 어려운 상황이라면 1031 익스체인지를 활용해 관리 부담이 적은 부동산으로 교체하는 것이 장기적으로 유리할 수 있다. 하지만 이분처럼 현금을 확보하여 한국에서 여유로운 생활을 원하는 경우 매각 후 부동산을 재투자하지 않고 현금을 보유하는 것도 충분히 고려할 만한 옵션이다 새로운 부동산의 수익성 HOA 비용 모기지 부담 등을 종합적으로 고려해야 하며 콘도의 위치와 임대 수요도 면밀히 검토해야 한다.

문의 (213) 626-9790

<해리 정 한바다 부동산 대표>