2026년 벽두, 부동산 시장은 복잡다단한 변수들 속에서 새로운 균형점을 모색하고 있다. 고금리 기조가 서서히 막을 내리고 시장이 ‘정상화(Reset)’ 단계에 접어들면서, 투자자들의 시선은 이제 단순한 시세 차익을 넘어선 ‘현명한 자산 관리’로 향하고 있는 듯하다. 2026년 모기지 금리가 6% 초반에서, 또는 그 이하로 안정화될 것이라는 예측은 시장에 활력을 불어넣고 있다.

이는 주택 거래량 회복과 함께 2~4% 수준의 완만한 가격 상승을 견인할 것으로 보이고 급격한 상승보다는 ‘점진적 회복기’라는 표현이 적합하다 할 수 있다. 투자자들은 이 시기를 활용해 안정적인 임대 수익을 창출할 수 있는 멀티패밀리 (다세대 주택) 나 물류 센터 등 상업용 부동산에 주목할 필요가 있다고 전문가들은 조언하고 있다. 일반 부동산을 사고 임대를 하면서 하는 투자도 좋은 것이지만 우리가 이 캘리포니아에서 부동산 관리를 하는 것은 여간 쉬운 일만은 아니다.

그래서 부동산 투자의 한 방법으로 많은 자산가들이 선택하고 있는 것이 DST (Delaware Statutory Trust)이다. 단순한 부동산 투자 상품을 넘어, 자산가들에게 거부할 수 없는 강력한 혜택들이 있는데 DST가 제공하는 독보적인 장점들을 심층 분석해 보자. DST의 가장 압도적인 장점은 역시 세금 혜택이다. 미국 세법 1031 Exchange를 활용해 기존 부동산 매각 대금을 DST에 재투자할 경우, 발생한 양도소득세를 무기한 유예할 수 있다. 이는 투자 원금을 훼손하지 않고 재투자 규모를 극대화하는 ‘복리 효과’의 핵심 동력이 되는 것이다.

두번째, 수천만 달러에 달하는 대형 아마존 물류 센터, 프라임급 아파트 단지, 혹은 첨단 의료 빌딩을 개인이 소유하기란 불가능에 가깝다. 하지만 DST를 통하면 수억 원 단위의 소액으로도 이러한 우량 자산의 지분권자가 될 수 있다. 이는 자산 포트폴리오의 질을 획기적으로 높여준다. 다음으로는 부동산 투자자의 3대 고충으로 불리는 Tenants(세입자 관리), Toilets(수리 및 유지보수), Trash(쓰레기 처리)로부터 완벽히 자유로워지는 것이다. 전문 스폰서 기업이 모든 운영을 책임지기 때문에, 투자자는 매달 통장에 입금되는 임대 수익만 확인하면 되는 진정한 의미의 ‘불로소득’을 실현할 수 있다.

다음에 장점으로는 DST는 상속 전략에서도 빛을 발한다. 투자자가 사망 시 수익권이 상속인에게 넘어갈 때, 자산의 가치가 사망 시점의 시가로 재설정되는 ‘Step-up in Basis’ 혜택을 누릴 수 있다. 이를 통해 상속인은 부모 세대에서 유예된 막대한 양도소득세를 사실상 면제받으며 자산을 물려받는 것이다. 또한 대부분의 DST 상품은 이미 대출(Mortgage)이 실행된 상태로 제공되는데, 이 대출은 ‘비소구 금융(Non-Recourse)’ 구조이다. 즉, 투자자는 개인의 신용을 담보로 제공하지 않으며, 만약의 사태에도 투자한 지분 외에 개인 자산에 대한 변제 책임이 없다.

여섯 번째는 부동산 매각 후 45일 이내에 대체 자산을 찾아야 하는 1031 Exchange의 촉박한 일정은 투자자들에게 큰 스트레스이다. DST는 이미 매입이 완료된 자산에 지분만큼 참여하는 방식이므로, 서류 작업만으로 단 며칠 만에 교환 절차를 마무리할 수 있는 ‘클로징 속도’를 자랑한다. 마지막으로 세분화된 포트폴리오 분산 투자를 할 수 있다. 하나의 건물에 모든 자산을 올인하는 위험에서 벗어날 수 있다. 매각 대금을 여러 개의 DST 상품으로 나누어 지역별(텍사스, 플로리다 등), 섹터별(물류센터, 멀티패밀리 등)로 분산 투자함으로써 시장 변동성에 유연하게 대응할 수 있다. 물론 투자에는 리스크도 따르기 마련이다. 만약 아파트 DST에 투자를 했는데 아파트 렌트가 저조하고 임대가 낮아지면 나에게 매달 나오는 렌트 수익도 줄어들 수 있다. 반대로 좋으면 렌트 수익이 올라가는 것이다.

또한 고려할 사항으로는 DST는 비상장 사모 상품으로, 5년에서 7년 정도 투자 기간 동안 자유롭게 매매하기 어렵다. 투자자는 자산 운영 및 매각에 대한 의사 결정 권한이 없고 부동산 회사가 모든 것을 결정하게 되어 있다. DST는 세금 유예라는 경제적 실리와 관리의 편의성이라는 삶의 질을 동시에 충족시키는 투자로 매력적인 것은 틀림없다. 성공적인 DST 투자를 위해서는 신뢰할 수 있는 스폰서 선정과 좋은 어드바이져가 필수이다.

문의 (213)215-5473

erah@empfn.com

<에릭 나 EMP 파이낸셜 공동대표>