‘California Dream For All.’

이름만 들으면 누구나 한 번쯤 귀가 솔깃해진다. 캘리포니아 주정부가 첫 주택 구입자에게 다운페이를 지원해 준다는 프로그램이니 말 그대로 ‘꿈의 제도’처럼 느껴진다. 실제로 많은 바이어들이 이 프로그램 하나만 믿고 집 구입을 계획하기도 한다. 하지만 현장에서 보면, 이 제도는 이름만큼 단순하지 않다.

이 프로그램은 주정부가 주택 가격의 최대 20%까지 다운페이를 지원해 주는 형태의 Shared Appreciation Loan 프로그램이다. 이자는 없지만, 집을 팔거나 재융자를 할 때 주정부와 집값 상승분의 일부를 나누는 구조다. 당장 현금 부담이 줄어든다는 점에서 분명 매력적인 제도임은 틀림없다.

문제는 많은 사람들이 이 프로그램을 ‘공짜 돈’으로 오해한다는 점이다. 이 지원금은 선물이 아니라, 미래의 집값 상승에 대한 권리를 나누는 대출이다. 집값이 오르지 않으면 상관없겠지만, 캘리포니아처럼 장기적으로 상승해 온 시장에서는 결코 가볍게 볼 수 없는 조건이다.

또 하나의 현실은 경쟁이다. 이 프로그램은 소득 기준과 자격 요건을 충족한다고 해서 자동으로 받을 수 있는 제도가 아니다. 신청은 짧은 기간 동안 진행되고, 사실상 선착순에 가까운 경쟁 구조다. 실제로 지난 라운드에서는 수많은 신청자들이 몰리면서 하루도 채 되지 않아 마감되었다. 승인 통보를 받았지만, 그 짧은 시간 안에 집을 찾지 못해 기회를 놓친 경우도 적지 않았다.

소득 기준 역시 자주 오해되는 부분이다. 카운티별로 상한선이 다르고, 단순히 소득만 맞는다고 되는 것이 아니라 크레딧, 부채 비율(DTI), 그리고 주택 가격까지 종합적으로 평가된다. ‘소득은 낮은데 집값이 너무 높은 지역’을 노리는 경우에는 현실적으로 적용이 어려운 경우도 많다.

현장에서 만나는 바이어들 중에는 “이 프로그램 아니면 집을 못 산다”고 단정 짓는 분들도 있다. 하지만 이는 위험한 생각이다. 이 프로그램은 하나의 옵션일 뿐, 유일한 길은 아니다. 실제로 이 제도를 기다리다 시장 타이밍을 놓친 사례도 있었고, 반대로 다른 전략을 통해 안정적으로 첫 집을 마련한 경우도 많다.

예를 들어, 일반 컨벤셔널 융자에 셀러 크레딧을 활용하거나, 이자율 바이다운(buydown)을 조합하는 방식, 혹은 FHA 프로그램을 현실적으로 적용하는 전략도 충분히 고려할 수 있다. 중요한 것은 ‘어떤 프로그램이 있느냐’가 아니라, 내 상황에 맞는 전략이 무엇이냐이다.

부동산 시장에서 가장 위험한 것은 정보를 부분적으로만 알고 결정을 미루는 것이다. 이 프로그램은 분명 잘 활용하면 도움이 되는 제도지만, 모든 사람에게 정답은 아니다. 제도의 장점과 한계를 정확히 이해하고, 대안까지 함께 준비하는 것이 진짜 ‘꿈을 현실로 만드는 방법’이다.

집을 사는 길은 하나가 아니다. 꿈도 하나일 필요는 없다. 중요한 것은, 나에게 맞는 현실적인 계획을 세우는 것이다.

문의 (714) 349-0505

<제니스 박 콜드웰 뱅커 베스트 부동산>