2023년 10월 7일 하마스의 이스라엘 도발로 야기된 중동지역의 불안은 이제 이란과 이스라엘의 전쟁 가능성으로 진전되면서 세계인들의 걱정을 유발하고 있다. 만약 중동전쟁이 일어난다면 올해 남은 2번의 연방 정부 금리 미팅에서 추가로 0.5% 금리를 내리려던 계획에 막대한 차질을 가져올 전망이다. 지난 9월 경기침체에대한 예방책으로 0.5% 금리 인하라는 빅 컷을 단행한 바 있다. 전쟁이 일어날 경우 미국 모기지와 주택 시장에 어떤 변화가 일어날 지 전문가들의 견해를 종합하여 알아본다.

모기지 이자 - 전쟁은 세계 경기의 불확실성을 증폭 시키면서 주식시장이 크게 요동칠 것으로 예견하고 있다. 따라서 상대적으로 안정자산인 채권으로 투자자원이 이동 하면서 모기지 이자가 떨어질 가능성이 많다고 한다. 주택모기지 이자는 10년 만기 채권이자에 기준을 두기 때문이다. 채권을 구입하려는 사람들이 많으면 채권 금리가 떨어진다. 왜냐하면 정부는 사려는 사람이 많은데 궂이 높은 이자를 줄 필요가 없기때문이다.

전쟁 초기에는 이자가 떨어질 것이지만 만약 전쟁이 장기전으로 계속된다면 국제 원유가격의 상승을 피 할 수 없게 될 것이고 석유에 기반을 둔 공산품 가격들도 원자재 상승의 여파로 가격이 오르게 될것이다. 이는 지금까지 정부가 힘들게 잡아온 인프래이션을 다시 유발 하게 되고 이는 결국 금리인상으로 이어지게 될 것이다. 연방정부는 그동안 금리 인상으로 움추려든 경기를 살리기 위해 앞으로 3년 간 1%씩 금리인하를 계획해 왔는데 이로 인하여 금리가 동결될 가능성이 높아졌다.

주택시장 - 지난 수년 간 팬더믹과 힘께 찾아온 저금리로 하늘 높은 줄 모르고 올랐던 주택가격도 소강상태를 보일 것이라는 것이 전문가들의 견해이다. 전쟁으로 원유공급이 원할하지 못하게 된 원유 가격의 상승으로 소비자들이 지불 해야하는 연료비용(자동차 Gas Price 포함)및 물가상승으로 그만큼 첫 주택 구입자들의 주택 구입이 힘들어질 전망이다. 첫 주택 구입자들은 고물가로 다운페이먼트의 조달(자신의 세이빙 혹은 친구나 부모로부터의 보조)이 여의치 않아지면서 주택 구입 계획을 미루는 일이 일어나게 될 것이다.

또한 경기 침체는 대 기업의 투자심리를 얼어붙게 할 공산이 크다. 이는 긴축경제로 이어지며 종업원 해고로 이어지고 잠정적은 주택 바이어들을 감소하게 만들 수 있다. 더우기 소수의 현명한(?) 잠재적 주택 구입자들은 Recession을 예상하며 주택 가격이 떨어진 후 주택구입에 나서기 위해 계획을 유보할 것이고 이는 주택 가격의 하락으로 이어질 수 있다는 것이라는 것이 전문가들의 견해이다.

현재 분쟁이 확산되어 대대적인 중동 전쟁이 일어난다면 주택가격이 오를 것인지 내릴 것인지 또 모기지 이자는 어찌 될 것인지 전문가 들 사이에도 의견이 분분하다. 주택 가격이 더 올라갈 것이라는 견해을 가진 사람들은 지난 몇 년 간 주택을 구입하고 싶지만 높은 금리로 기다려 왔던 잠정적인 바이어들이 많다면서 집가격의 하락은 없을 것이라 단정하고 있다. 그리고 경기 불확실 성으로 새 집을 짓는 빌더들이 추가 주택 건설을 유보하면서 가뜩이나 모자란 주택 공급때문에 도저히 주택 가격이 떨어지지는 않을 것이며 또한 인프래이션으로 임금이 오른 상태에서 주택 가격 하락은 말이 안된다 주장 하기도 한다.

하지만 주택 가격이 내려 갈 것이라 보는 견해는 현재 수입에 비해 집겨격이 너무 높다는 것이다. 보통사람이 평균주택 을 구입하려면 월 4000불을 페이먼트로 지불해야 하는데 아직 임금이 이를 따라잡지 못하고 있다 주장하고 있다. 추가적으로 아직 경기가 좋지 않은 상태이며 전쟁은 미국을 Stagflations(실업률이 높고 경기는 좋지 않은데 인프래이션으로 물가만 높은 상태)으로 이끌 챤스가 많아 결국 주택 가격이 떨어질 것이라는 것이다.

전쟁은 어떤 이에게는 위기 이지만 또 어떤 이에게는 기회 이기도 하다. 끝으로 미국의 경영 컨설턴트 Denis Waitley 의 명언으로 컬럼을 마무리 하려한다.

“기회는 배를타고 오지 않고 우리들 내부로부터 온다. 기회는 또 전혀 기회처럼 보이지 않고 불행이나 실패나 거부의 몸짓으로 변장을 해서 우리 앞에 나타난다. 비판론자들은 모든 기회에 숨어있는 문제를 보고 낙관론 자들은 모든 문제에 감추어져있는 기회를 본다.

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<브라이언 주 리웨이 펀딩 대표>