최근 많은 매물이 시장에 나와 있어서 상업용 부동산 구매에 관심을 가지시는 분들에게는 최적의 호기인 시점이다. 남가주에 위치한 대형 쇼핑센터 매물이 투자율이 8% 넘는 것도 보이고 요즘 미국에서 대세로 많은 사람들이 관심을 가지고 있는 조지아주에는 신축 리테일 상가 7% 도 만날 수 있기 때문이다.

9월 연준 기본 금리 하락을 예고하고 있는 가운데, 리테일용 상업용 부동산 구입을 위해서 9월초 현재 은행에 문의하시면 대략적으로 이자율은 6.5%에서 7%초반 대를 제공받으실 것이다. 바이어가 구입을 미루고 있는 사이에 올 후반기 들어서 투자 매물의 투자율이 이자율보다 나은 7% 대 매물도 많이 나타나고 있는 등 전반적으로 가격이 이자율보다 좋아지는 상황으로 전환이 될 수도 있다. 한국에서 펀드를 가져 와야 하는 경우에는 아직은 어려운 환경이다. 환율이 달러당 1,330원대를 유지하고 있고 캘리포니아의 경우 주세의 비율이 매우 높다.

늘 그렇듯이 목좋은 곳에 위치해 있고 세입자가 장기적으로 코퍼레이션 개런티 되어 있는 좋은 매물은 아직도 구입경쟁이 심하다. 미 전역에 비즈니스를 오픈해 두고 온라인 주문, 커브사이드 픽업, 드라이브 스루 플랫폼을 가지고 있는 퀵서비스 식당과, 마켓, 병원 약국, 익스프레스 카워시 등의 메디컬 단독 NNN 상가 매물이다. 칙필레, 치폴레, 레이징케인, 맥도널드, 파파이스,그로서리 아울렛, 퍼브릭스 마켓, 스마트앤파이널과 최근 대부분의 장소에서 장사를 잘 하고 있는 익스프레스 카워시 등이다. 이런 유명 퀵서비스 레스토랑 들은 10년에서 15년씩 리스 계약기간이 남아 있고 랏이 단독으로 분리가 되어 있으며 비교적 가격대가 1백만불에서 4백만불대에서 접근할 수 있기 때문에 아직도 바이어가 많다.

레버리지를 이용해서 구입할 수 있는 여력은 여전히 좋지 않다. 투자율이 이자율보다 낮은 경우에 다운페이를 더 많이 해야 하며, 다른 인컴이 없이 은퇴후 구입하는 건물의 렌트 수익으로 지내야 하는 경우 55% 또는 그 이상의 다운 페이먼트를 해야 한다.

조지아주 둘루스 한인타운 인근 노크로스에 위치한 2024년 신축 13,000 sqft 한 곳의 테넌트가 10년간 NNN 리스된 건물은 투자율 6% 로 4백만불로 매물에 나왔다. 만일 이자율 7 % 로 55 % 다운을 한다면 월 7천불 수익이 예상할 수 있다. 이렇게 위치가 좋은 곳은 아직까지는 높은 다운 페이가 되어야 월 인컴 수준을 맞출 수 있다.

몽고메리와 조지아주 웨스트포인트에 현대와 기아 공장을 가지고 있던 현대가 현재 조지아주 사바나 인근에 전기자동차 조립공장을 추가하고 있다. 대대적인 발전이 예상되고 있는 사바나 지역에 위치한 칙필레이 건물은 4백 2십만불에 투자율 4% 로 치폴레 는 3백9십만불에 투자율 4.75 % 로 매물로 나와 있다. 조지아주 한인타운인 둘루스 가까이 커머스와 테네시주 스탠튼에 배터리 공장을 가지고 있는 SK온은 포드사와 합작하여 80기가 바이트 규모의 초대형 배터리 공장을 켄터키주 엘리자베스타운 인근 지역에 건설중이다. 조지아주 커머스에 위치한 23년 신축 유명 햄버거 홧어버거 테넌트가 코퍼레이션 15년 리스된 매물은 투자율 5% 2백 7십5만불에 구입가능하다.

테넌트와의 관계를 잘 해결할 수 있는 투자자들이라면 쇼핑센터를 싸고 좋은 가격에 구입할 수 있는 기회이고, 신경을 덜 쓰고자 하는 투자자들이라면 NNN 상가구입이 최적이다. 1031EX 을 해야할 상황인 분들이라면 팬데믹 이후 지금까지 꾸준히 팔리고 있는 투자 부동산 분야인 그로서리 마켓, 병원, 칙필레와 같은 퀵서비스 레스토랑, 편의점 등의 Corporate 회사가 NNN 리스된 부동산이 최선이다. 안정된 세입자, 코퍼레이션 세입자 등 안정적인 테넌트와 탄탄한 비즈니스를 선택해야 한다.

문의 (213)626 9790

<해리 정 한바다 부동산 대표>