Red Flag 란 말 그대로 빨간 깃발 즉 적 신호 이다. 다시 말하면 무엇인가가 잘못되었다는 신호다. 모기지 융자 신청 시 은행 심사에서 의심을 받고 융자가 거절 당할 수 있는 사항들을 미리 알고 대처한다면 부드럽게 융자를 받을 수 있을 것이다. 집을 구입하려 한다면 이자를 최저로 낮게 받는 것도 중요 하지만 이것 저것 계속 준비해 달라는것에 스트레스 받고 마지막까지 융자가 나오는지 안나오는지 혹은 Initial Deposit을 융자 거절로 잃게 되지나 않을지 걱정 하는 경우가 많다. 이를 아래 은행이 관심깊게 보는 사항에 맞추어 미리 준비 한다면 융자 받기가 수월 할 것이다. 크게 융자신청서, 직장, 잔고증명, 그리고 크레딧 에서 은행이 적신호로 보는 사항들을 정리한다.

1. 융자 신청서 - a. 구입하는 집과 현재 다니는 직장의 거리ㆍ구입하는 집이 직장에서 100마일 이상 떨어졌는데 내가 사는 집이라고 주장하면 의심 받기 쉽다. 코로나때는 자택 근무가 허락 되었지만 지금은 많이 없어진 상태이다. (직장에서 자택근무로 일한다는 서류를 구바하면 가능) b. High income & no cash in bank - 수입은 많은데 은행에는 돈이 없다면 이것도 의심의 대상이 된다. C. 현재 큰집에 살면서 작은집으로 이사가서 산다면 은행이 자식이 모두 나가 큰집이 필요 없다는 구체적인 설명이 없다면 믿기 힘들 것이다. D. payment shock - 새 집 페이먼트가 현재 내고있는 집 페이먼트혹은 랜트보다50% 이상 높다면 일단 은행은 의심한다.

2. 직장 (employment) - a. 직장 주소가 P.O Box인 경우 - 은행은 이 직장이 제대로 된 직장인지 의심할 수 있다. b. 최근 직장을 옮겼는데 분야가 완전히 다른 경우 - 예를 들어 무역회사에 일하다가 식당에서 새로이 일한다면 융자받기 어렵다. 이직을 할 경우 융자받은 후 함이 좋다. C. 재직증명서에 회사 주인 이름이 융자받는 남편의 아내 이름인 경우 - 이 경우 재직 증명서의 진위를 의심하게된다. d. 월급받는 직장에서 커미션이 90%인 경우 - 자영업자로 취급 당하여 세금보고서을 요구한다.

3. 잔고 증명 - 이 부분이 다운페이를 증명함에 있어서 융자신청하는 분들이 가장 골치 아파하는 부분이다. 많은 분들이 자영업을 하시면서 케쉬로 다운페이를 하려 하신다. 이 경우 제 3자에게 Gift를 받으면 100% 문제가 없지만 자신이 다운할 돈을 갑자기 은행에 넣으면 자신의 돈으로 인정을 받지 못 하고 은행은 현금이 만불 이상이면 법으로 IRS에 보고 하도록 되어 있다. 적어도 3개월 전에 은행에 돈이 있어야 자기 돈으로 인정 받을 수 있다. 특히 한국에서 돈을 송금받을 경우 형제 자매로 부터 Gift로 받으면 문제 없지만 자신이 가지고 있던 돈을 가져 올경우 한국 구좌의 2달치 statement이 필요한데 한국에는 그런 system이 없어 곤욕을 치르는 경우가 많다. 특히 케쉬로 은행에 돈을 넣으면 자신의 돈으로 인정이 안된다. 누구에게 받은 돈을 은행에 넣어도 출처를 증명해야 하는데 본인의 한달 수입의 반 이하를 넣을 경우 출처를 묻지 않는다. 가능하면 집을 사기전 다운할 돈을 어찌 할 것인지 미리 준비함이 바람직 하다.

4. Credit - A credit으로 저렴한 이자로 융자를 받으려면 크레딧 점수가 700점 이상은 되어야 한다. 하지만 40% 이상을 다운할 경우 640점 만 되어도 좋은 이자로 융자가 가능하다. 나이가 30이 넘었고 수입도 많은데 크레딧은 달랑 700불 한도 되는 카드하나 있다면 이는 은행의 의심대상이 된다. 최근에 늦은 크레딧 카드 페이먼트는 점수를 100점 이상 깎아 먹게 되므로 집을 살 때 는 가능한 한 카드로 구매하는 것을 자제 하고 특히 자동차 같은 페이먼이 높은 크레딧 구매는 주택 구입 후로 미루는 것이 좋다. 론닥 싸인 했다고 가구 구매를 하는 경우 융자 펀딩전 은행에서 조사하는 Soft Credit check up 에 걸려 수입 부족으로 융자가 캔슬 될 수도 있으므로 조심한다. 마지막으로 크레딧에 나오는 주소가 융자 신청서에 기입한 주소와 다르면 은행은 의심하게 된다.

결론적으로 융자를 받으려면 모든 것이 걸 맞아야 한다. 모든 상황이 Make Sense(사리에 맞음)해야 편안하게 융자를 받을 수 있다. 미리미리 일어날 일에 대비하는 현명함이 시간과 스트레스를 줄일 수 있는 방법이다.

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<브라이언 주 리웨이 펀딩 대표>