지난 컬럼에서 양도 소득세를 줄이는 방법에 하나로 QOZ (Qualified Opportunity Zone)가 무엇인지에 대해서 간단히 알아보았다. 다시 한번 정리를 하자면 QOZ는 미국 전역에 개발이 덜 되었거나 개발이 더 필요한 지역을 선정한 곳으로 기업이나 개인이 이러한 지역에 투자를 하게 되면 많은 세금혜택을 준다.

예를 들어 이러한 지역에 부동산을 새로 건축하는 프로젝트에 개인이 투자를 하게 되면 얻는 세금 혜택이다. 우선 QOZ라 불리는 이 투자는 어떠한 양도 소득세에도 적용을 받을 수 있다. 내가 주식, 코인, 펀드, 부동산, 또는 비즈니스, 땅, 미술품, 와인, 자동차 등, 거의 모든 투자에서 발생한 양도 소득세에 적용된다. 양도 소득세가 벌써 발생했더라도 발생한 날짜로부터 180일안에 투자를 하면 된다. 만약 1월에 매매를 했으면 6월 말까지 QOZ로 투자를 하면 된다.

그리고 개인만이 아니라 C-corp, S-corp, LLC, Partnership, Trust등도 가능하다. 그렇다면 실제의 예를 들어보자. 수년전에 일식집을 ＄1백만불에 사서 장사를 하다 좋은 바이어가 생겨서 2024년 2월에 2백 만 불에 매매를 했다. 그래서 ＄1백만불에 차익이 생겼고 회계사와 상의를 한 결과 ＄35만불 정도에 양도 소득세를 내야 한다고 듣게 된다.

세금 내기를 고민했던 투자자는 QOZ를 듣고 부동산 QOZ에 투자를 결정한다. 여기서 1031 Exchange는 전체 ＄2백만불을 투자를 해야 하지만 QOZ는 차익, ＄1백만불만 투자를 하고 내 투자원금 ＄1백만불은 바로 찾아 세금 없이 쓰면 된다. QOZ는 일단 양도 소득세 세금을 2026년까지 유예를 해준다.

2027년 세금보고시에는 2026년 양도 소득세 세금인 ＄35만불을 내야 한다. 여기서 장점은 QOZ투자를 해주는 회사에서 35%에서 40%정도를 세금 없이 융자를 해준다. 투자자는 이 융자를 통해서 양도 소득세를 내면 된다.

어차피 내야 되는 세금이라면 무슨 혜택이 있는 걸까? 우선 내가 QOZ에 투자한 ＄1백만불은 전체가 계속해서 투자가 되는 것이고 QOZ에 투자를 하지 않고 양도 소득세를 그냥 세금으로 냈다면 ＄35만불을 뺀 ＄65만불만이 투자를 할 수 있는 것이다.

부동산 QOZ는 지역에 보통 아파트 부동산을 새로 건축하는 것으로 2년에서 2년 반정도에 아파트가 완공되고 나면 1년에 매년 5%정도에 임대료를 받게 된다. 여기서 중요한 것은 2024년에 QOZ 부동산을 투자를 했으면 10년 동안 투자를 해야 수익금을 돌려받게 된다. 다시 말해 2024에 투자하고 2026년도에 회사에서 융자를 받아 양도 소득세를 내고 2034년도에 원금과 수익금을 받는데 당연히 융자한 금액은 제하고 받는다.

결과적으로 ＄1백만불을 QOZ에 투자를 하고 10년 후에 부동산이 올라 ＄2백 만 불이 되었다면 ＄35만불 융자 금액을 제하고 ＄1백 65만불을 돌려받게 되는데 여기서 생기는 시세차익은 양도 소득세가 100%가 면제다. 총 익을 따져보면 신축건물이 3년 후에 완공이 되면 남은 7년 동안은 5%에 임대수익 (융자금액 ＄35만불 제외하고 ＄65만불에 5% = 연 ＄32,500 X 7년 = ＄227,500 + ＄1백 65만불 (＄2백만불에서 ＄35만불 융자 제외) = 총 ＄1,877,500을 세금 0%로 받게 된다.

만약 QOZ에 투자를 안하고 세금을 내고 ＄65만불을 같은 조건으로 투자를 하면 총 ＄1,270,00정도밖에 되지 않는다. QOZ는 주류사회에서는 널리 알려진 양도 소득세를 유예하고 투자를 같이 병행해서 인컴을 발생시키고 10년후에 생기는 차익에 대해서는 100% 양도 소득세를 면제받는 방식으로 많이 사용되고 있다. 한인들에게는 다소 생소하게 생각되겠지만 세금을 조금이라도 줄이고 세금혜택을 받는 방법으로는 좋은 수단이 될 수 있다.

특히 비즈니스를 큰 차익을 보고 매매했거나 또는 주식, 코인, 펀드 같은 투자로 차익을 본 투자자들에게는 좋은 방법이 될 수 있다.

EMP 파이낸셜 에릭 나 대표

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<에릭 나 EMP 파이낸셜 공동대표>