◇ 집값↓, 매물·거래↑

이번 집단 소송 결과가 향후 주택 가격에 어떤 영향을 미칠 지에 대한 시장 관계자들의 관심이 크다. 부동산 업계는 수수료율이 낮아지면 리스팅 가격을 낮춰 판매 경쟁력을 높이려는 셀러도 늘어날 것이라는 시각이다. 그동안 부동산 매매가격의 5~6%에 달하는 중개 수수료를 부담하기 위해 리스팅 가격을 높이는 것이 셀러 사이에서 관행처럼 여겨져 왔기 때문이다.

경제전문가들은 부동산 수수료율이 현행 6%에서 3%로 인하되면 현재 약 1,000억 달러에 달할 것으로 추산되는 중개 수수료 규모가 700억 달러로, 약 30% 낮아질 것으로 예측한다. 수수료 인하에 따라 리스팅 가격이 낮아지면 주택 거래 활성화에 대한 기대도 크다. 높은 모기지 이자율로 집을 내놓지 못하는 이른바 ‘이자율 고정 효과’(Rate Lock-In Effect)도 해소돼 매물과 주택 거래가 동시에 늘어날 것으로도 기대된다.

◇ ‘듀얼 에이전시·맞춤형 서비스’ 늘 것

집단 소송의 합의에 따라 셀러측 에이전트는 바이어측 에이전트에게 일정 비율(또는 금액)의 수수료를 제시할 필요가 사라진다. ‘디커플링’(Decoupling)으로 불리는 새 관행이 자리 잡으면 셀러 측 수수료 부담이 크게 앞으로 주택 매매 비용도 낮아진다. 또 셀러가 바이어 측 에이전트에게 수수료를 제공해야 할 의무가 사라짐으로써 셀러측 에이전트를 통해 집을 구매하거나 수수료 절약을 위해 이른바 ‘알 라 카르테’(a-la-carte·맞춤형 서비스)를 활용하는 바이어도 늘어날 전망이다.

알 라 카르테 서비스는 바이어가 주택 구매에 필요한 서비스만 골라 제공받고 이에 해당하는 수수료만 지급하는 중개 서비스로 이미 수년 전부터 일부 중개 업체의 의해 시행되고 있다. 예를 들어 매물을 직접 보는 ‘쇼윙’(Showing), 셀러 측과의 구매 조건 협상, 또는 구매 계약서 작성 등 필요한 중개 서비스만 선택해 제공받는 것이 알 라 카르테 중개 서비스다.

부동산 업계가 가장 우려하는 것은 에이전트 감소다. 바이어 에이전트에 대한 필요가 감소하면 업계를 떠나는 에이전트가 발생할 수밖에 없는데 수십만 명에서 백만 명이 넘는 에이전트가 사라질 것이라는 우려가 나오고 있다. 이미 이 같은 위기감에 부동산 업계에서는 업체 간 인수 합병, 에이전트 유치 등 자구책이 시작되고 있다.

◇ 빠르면 7월부터 시행

연방법원의 최종 판결을 앞둔 새 규정은 빠르면 오는 7월부터 시행될 예정이다. 새 규정이 시행되면 전 세계에서 가장 높은 수준인 6% 수수료율은 사라지고 대신 절반 수준인 3%대 수수료율이 자리 잡을 것으로 예상된다.

부동산 업체 레드핀에 따르면 올해 2월 전국 주택 중간 가격은 41만 2,778달러로 현행 6% 수수료율을 적용하면 셀러가 부담해야 하는 수수료 액수는 2만 4, 766달러다. 새 규정 시행에 따라 수수료가 3%로 낮아지면 셀러는 앞으로 1만 2,383달러만 내면 된다.

◇ 배경

이번 집단 소송은 4년 전인 지난 2020년 처음 제기됐다. 이미 오래전부터 관행적인 부동산 수수료 지급 방식이 공정 거래를 해친다는 지적이 많았다. 이후 2020년 부동산 중개 수수료 지급 방식의 문제점을 제기한 집단 소송이 셀러들에 의해 제기된 것이다. 당시 원고 측은 NAR와 전국에서 가장 규모가 큰 지역 ‘MLS’(Multiple Listing Service) 20곳, 대형 부동산 중개 프랜차이즈 업체 ‘리알로지’(Realogy·현 애니웨어 리얼 에스테이트), ‘홈 서비스 오브 아메리카’(Home Services of America), 리맥스, 켈러 윌리엄스 리얼티 등을 상대로 셀러에게 부풀려진 수수료를 지급하도록 공모한 점이 연방 반독점법에 위반된다는 이유로 소송을 제기했다.  

원고 측 주장 소송의 쟁점은 MLS 시스템에 참여하는 브로커에게 바이어 측 브로커 수수료로 조정 불가능한 확정 금액을 제시하도록 요구한 NAR의 ‘바이어 브로커 수수료 규정’(Buyer Broker Commission Rule)이다. 이 규정으로 인해 셀러는 확정된 수수료를 지급하도록 암묵적으로 강요받았다. 셀러가 지급하는 수수료를 리스팅 에이전트와 바이어 에이전트가 분배하는 행위 역시 불공정 행위라는 주장도 소송에 포함됐다.

이후 지난해 10월 미주리주 연방법원 배심원단은 ‘전국부동산중개인협회’(NAR)와 홈서비스오브아메리카, 켈러 윌리엄스 등 대형 부동산 중개 업체가 공모해 부동산 중개 수수료를 인위적으로 부풀린 혐의가 반독점법을 위반했다는 이유로 약 50만 명의 셀러에게 약 18억 달러의 손해 배상금을 지급하라는 평결을 내렸다. 이번 평결에서는 제외됐지만 2020년 제기된 집단 소송 피고 측이었던 리맥스와 애니웨어 리얼 에스테이트 등은 법정 밖 합의를 통해 총 1억 4,000만 달러를 원고 측에 지급하기로 이미 합의했다.

◇ 바이어 비용 늘어날 수도

NAR와 피고 측 부동산 중개 업체는 수수료 금액은 정해진 금액이 아니라 합의를 통해 얼마든지 조정할 수 있다는 주장을 펼쳐왔다. 또 리스팅 에이전트로 하여금 바이어 에이전트와 수수료를 분배할 수 있도록 허용함으로써 바이어의 주택 구입비 부담을 낮추는 효과가 있다고도 강조했다. 바이어가 주택 구입에 필요한 다운페이먼트, 클로징 비용, 인스펙션 비용, 감정 수수료 등의 비용 외에 수수료까지 부담하면 주택 구입비 부담이 너무 높아져 주택 거래에 오히려 악영향을 끼칠 것이라는 것이 피고 측 일관된 주장이었다.

부동산 업계도 이번 평결로 인한 즉각적인 영향을 없을 것으로 보고 있다. 총 수수료 금액에는 큰 변화가 없고 장기적으로 리스팅 에이전트 수수료는 셀러가, 바이어 에이전트 수수료는 바이어가 각각 부담하는 방식으로 부동산 수수료 체계가 변화할 것이라는 관측이 지배적이다. 일반적으로 수수료 금액이 리스팅 가격에 반영되기 때문에 셀러가 부담하는 수수료가 낮아지면 리스팅 가격도 낮아질 것으로 전망된다. 하지만 만약 바이어가 수수료를 부담해야 한다면 주택 구입비 부담이 크게 높아져 주택 거래에 부정적인 영향을 줄 것이란 우려도 있다.

<준 최 객원 기자>