오는 봄철 주택 구매를 앞두고 있다면 다운페이먼트를 더 많이 낼 준비를 해야겠다. 모기지 대출을 받기 위해 내야 하는 다운페이먼트가 계속해서 오르는 추세다. 온라인 부동산 정보업체 리얼터닷컴의 최근 보고서에 의하면 다운페이먼트는 지속적인 상승세로 작년 4분기 최고 수준(4분기 기준)으로 올랐다. 다운페이먼트가 이처럼 계속 오르는 원인과 힘들게 모은 다운페이먼트를 효율적으로 관리하는 방법 등을 알아본다.

▲ 구매 가격의 14.4%, 2013년 이후 최고

리얼터닷컴의 보고서에 따르면 작년 4분기 다운페이먼트 비율은 주택 구매 가격의 평균 14.4%로 전년 동기 대비 약 0.2%포인트 상승했다. 이를 금액으로 환산할 경우, 작년 4분기 평균 다운페이먼트는 약 3만 250달러로 1년 전보다 약 1,000달러 상승한 것으로 조사됐다. 특히, 작년 다운페이먼트는 비율과 금액면에서 모두 2013년 이후 가장 높은 수준을 기록한 것으로도 조사됐다.

다운페이먼트가 지속적으로 오르는 원인은 높은 주택 가격과 모기지 이자율 때문이다. 리얼터닷컴의 한나 존스 수석 이코노미스트는 “주택 가격과 이자율이 계속 오르고 있어 재정적으로 안정된 고소득 구매자만 주택 구매가 가능한 상황이 이어지고 있다”라며 “첫주택 구입자와 저소득층 구매자는 높은 다운페이먼트 부담으로 주택 구매에 나서지 못하고 있다”라고 지적했다. 존스 이코노미스트는 또, “높은 이자 비용 부담을 낮추기 위해 대출액을 줄이려는 구매자들은 다운페이먼트를 더 많이 내야하는 상황”이라고도 지적했다.

▲ 하위 30% 소액 다운페이먼트도 급등

생애첫주택 구입자와 정부 보증 대출을 받는 구매자들의 다운페이먼트도 급등한 것으로 나타났다. 리얼터닷컴은 전체 구매자의 다운페이먼트 중 하위 30%에 속하는 금액을 ‘소액 다운페이먼트’로 정의한다. 리얼터닷컴의 보고서에 의하면 작년 4분기 소액 다운페이먼트는 전년 대비 약 6.5% 상승한 8,200달러를 기록했다.

소액 다운페이먼트는 주택 시장이 과열됐던 코로나 팬데믹 기간 중인 2022년 2분기 사상 최고치인 1만 300달러를 찍은 바 있다. 팬데믹 발생 전인 2019년 소액 다운페이먼트는 평균 4,600달러였지만 팬데믹을 거치며 치솟았다.

▲ 2차 주택은 소폭 하락

다행히 투자 및 휴가용 2차 주택 구매 대출 시 내는 다운페이먼트는 소폭 하락한 것으로 나타났다. 리얼터닷컴의 보고서에 의하면 작년 4분기 투자용 주택과 2차 주택 구매 시 지불한 다운페이먼트 비율은 구매 가격의 약 27.4%로 전년 동기 대비 약 0.6%포인트 감소했다.

투자용 또는 2차 주택의 다운페이먼트는 주택 중간 가격 기준 주거용 주택보다 약 2.5배(금액 기준) 높은 수준이다. 존스 이코노미스트는 “일반적으로 2차 주택 구매 시 1차 주택 보다 까다로운 대출 조건이 적용되기 때문에 구매자들의 다운페이먼트 비율이 높은 편”이라고 설명했다.

▲ 구매 시기별 따른 관리 방법

주택 가격과 모기지 이자율이 오르면서 다운페이먼트를 마련하는 일이 점차 힘들어지고 있다. 부동산 전문가들은 내 집 마련을 위해 다운페이먼트를 차곡차곡 쌓아두는 것도 중요하지만 힘들게 모은 다운페이먼트를 효율적으로 관리하는 것이 더 중요하다고 강조한다. 일반적으로 다운페이먼트는 주택 구매 시기에 따라 보관 및 관리 방법을 결정해야 한다.

- 곧 구매: 세이빙 계좌

조건에 맞는 매물이 나오는 대로 주택을 구매할 준비가 되어 있다면, 즉시 인출이 가능한 은행 세이빙 계좌 등에 다운페이먼트를 보관하는 방법이 적절하다. 세이빙 계좌에 다운페이먼트를 보관하려면 기존 계좌와 다른 별도의 세이빙 계좌를 개설해 입금하는 것이 좋다. 평소 사용하던 계좌에 다운페이먼트를 함께 입금하면 생활비 등 다른 용도로 지출하기 쉽다.

- 1년 뒤: CD나 MMF

내 집 마련 시기를 1년 뒤로 생각한다면 그동안 발생한 소득 중 일부를 다운페이먼트에 포함시켜 주택 구입 경쟁력을 높일 수 있다. 이 경우 일반 세이빙 계좌보다 높은 이자율이 제공되는 ‘양도성 예금 증서’(CD)와 ‘머니마켓 펀드’(MMF)과 같은 단기 금융 상품을 통해 발생하는 이자 수익이 다운페이먼트를 불려주는 효과도 기대된다.

- 1년 이상: 집값 상승 고려

모아둔 다운페이먼트가 많다면 주택 구매 시기에 따른 투자 옵션을 다양하게 고려할 수 있다. 많은 금액의 현금 자산을 이자율이 낮은 은행 계좌에 묵혀둘 경우 주택 구매에 다시 나설 때 그동안 발생한 인플레이션으로 인해 현금 가치가 떨어질 수도 있다. 따라서, 12개월~18개월 이후에 구매할 계획이라면 그동안 오를 것으로 예상되는 주택 가격을 감안해 적어도 주택 가격 상승분보다 높은 수익률을 낼 수 있는 금융 상품에 투자해야 한다.

- 큰 금액: 분산 투자

모아 둔 다운페이먼트 규모가 꽤 크다면 분산 투자도 고려된다. 자금 중 일부는 안전한 금융 상품에 보관하고 일부는 높은 수익이 제시되는 금융 상품에 투자하는 방법으로 관리할 수 있는데 재정 전문가들은 ‘3개월 법칙’을 추천한다.

3개월 이내에 구매 계획이라면 다운페이먼트 전액을 즉시 인출이 가능하고 안전한 세이빙 계좌에 보관하는 것이 좋다. 구매 시기가 6개월 후라면 다운페이먼트의 약 75%는 세이빙 계좌, 나머지 25%는 수익률 높은 기타 안전 투자 상품에 보관할 수 있다. 9개월후에 구매 계획인 경우 50%는 세이빙 계좌, 나머지 50%는 고수익 기타 안전 투자 상품에 보관하는 것이 추천된다.

- 원금 보장 안되는 고위험 투자 피해야

분산 비율은 ‘투자 위험 감수도’(Risk Tolerance)에 따라 조금씩 조정할 수 있다. 투자 위험 감수도가 낮은 바이어로 6개월 이내에 다운페이먼트 자금이 필요하다면 80% 정도는 세이빙 계좌 형태로 보관하고 나머지만 고수익 기타 투자 상품을 통한 투자가 적합하다.

다운페이먼트 보관 기관이 12개월 이상으로 조금 더 긴 경우 전액을 머니 마켓 펀드와 같은 금융 상품에 투자해도 안전하게 높은 수익을 기대할 수 있다. 위험이 크지만 높은 수익률 내보고 싶은 경우에는 각 지방자치단체 채권 또는 ‘상장지수펀드’(ETF) 투자도 고려된다. 원금이 보장되지 않거나 위험이 너무 높은 투자는 피해야 한다.

<준 최 객원 기자>