2022년 부동산시장은 변동성이 무척 심한 한 해였다. 올초에는 물량공급 부족으로 작년에 이어 과열 양상이 지속되었는데, 연준이 기준금리 인상을 발표했던 3월 이후에도 모기지 대출금리가 계속 상승하였지만, 현금구매 수요자에 의해 부동산 가격은 여전히 하락하지 않았다.

그러나 인플레이션으로 인한 건축자재 값 인상으로 신축건물 값이 또 다시 오르자 현금구매 수요자의 매수 의욕을 꺾는 결과를 낳았고, 3/4분기에 접어 들어서는 모기지 대출금리가 2008년 이후 처음으로 6%대에 진입하면서 대출건수와 주택매매건수가 감소하기 시작해, 연말로 갈수록 부동산시장은 급격히 위축되어 내년을 걱정하기에 이르렀다.

이와 같은 기조로 볼 때, 2023년 부동산시장 전망은 우선적으로 금리의 흐름과 연계하여 생각하는 것이 합리적인 수순이다.

향후 연준의 기준금리 인상의 방향은 지난 11월 FOMC(연방공개시장위원회) 회의 직후 제롬 파월 연준 의장이 밝힌 “금리 인상은 여전히 갈 길이 남아 있고, 최종금리 수준은 예상보다 높을 것이며, 인상속도는 늦추는 것이 적절하다“는 발표에서 가늠해 볼 수 있는데, 12월에는 빅스텝(0.5% 인상)을, 내년에 두어차례 이상 베이비스텝(0.25% 인상)을 밟을 것으로 보여 최종 기준금리는 4.75~5.50% 범위에서 형성되리라 예상된다.

이러한 로드맵은 금리인상이 내년 2/4분기까지 연장될 수 있으며, 금리 고점의 부담은 하반기까지 이어진다는 것을 의미한다.
투자은행인 모건스탠리도 내년말까지 주택가격이 7% 하락할 것이라고 발표했지만, 그 동안의 상승폭을 감안한다면 소폭 조정을 받는 정도로 보는 것이 맞지 않을까 생각한다.

한편, 렌트 가격은 매매와는 달리 지속되는 물가상승으로 인해 내년에도 오를 것으로 예상되는데, 이러한 사실은 셀러들로 하여금 착시현상을 불러 일으켜 가격을 낮춰 시장에 내놓지 않게 하는 요인으로 작용한다.

결국 셀러와 바이어 사이에 매매가의 기대치에 대한 차이(Gap)가 워낙 커서 실제로 거래로 성사되는 경우는 줄어들게 된다. 또한 셀러 입장에서는 팔고 난 다음 재매수를 해야 하는데 그 이자비용 부담 때문에 매물도 지극히 제한적일 수밖에 없다. 그래서 시장에 매물이 제법 있어 보이더라도 그것은 소화되지 않고 쌓인 재고물량일 가능성이 높다.

내년 부동산시장은 시장에 영향을 미치는 변수 및 시장 참가자들 모두 진퇴양난의 형국에 갇혀, 조용한 가운데 관망하는 분위기가 될 것 같다. 따라서 나무에 집중하기 보다는 숲을 보는 지혜를 살려, 각종 경제관련 매체를 통해 발표되는 지표와 새로운 정보에 관심을 갖고, 나아가 주변의 부동산 에이전트들과 꾸준히 교류하며 시장동향을 예의주시할 필요가 있다.

객관적인 자료를 바탕으로 장기적이고 역사적인 관점에서 바라 보건대 뉴욕 부동산시장은 시의적절한 조정은 받을지언정 완전히 꺾여 무너져 내리는 일은 없다는 것이 일반적인 판단이다. 누구나 힘든 시기가 될 것으로 예측하는 2023년이 어찌보면 미래 대비 가장 저점이며, 최적의 투자 기회가 될 수 있음을 기억하고 투자를 준비하는 한 해가 되었으면 좋겠다.

<폴 김/전 재미부동산협회 회장>