최근 이자율이 많이 올라서 이제는 이자가 5%대로 진입한지 꽤 된 것 같다. 그리고 우리는 아주 낮은 이자율에 오랜 기간 길들여져 있어서 5%대의 이자율에 대해서는 너무나 이자가 많이 올랐다는 착각 속에서 살고 있다. 그리고 이런 이자율에 어떻게 집을 사냐고 한다. 너무 비싸다는 말만 한다.
그런데 이상하게도 집 가격이 떨어지질 않는다. 왜일까? 간단한 계산을 한번 해보자. 지금 50만 달러에 타운 하우스를 구입하는 것과 50만 달러짜리 집을 렌트할 때를 비교해 보려고 한다. 몇 가지 가정을 하고 시작하겠다. 20%를 다운할 것이고 이자율은 5.5%다. 그리고 이 집을 렌트하게 되면 렌트는 한 달에 2,800달러 정도한다. 그럼 한 명은 50만달러짜리 집을 구입 하고 다른 한 명은 50만달러짜리 집을 렌트했을 때 2년 후의 상황이 각각 어떻게 되는지를 보자.

우선 50만달러짜리 집을 20% 다운하고 5.5%의 이자율로 구입한다면 매달 나가는 모기지와 세금을 다 합쳐 2,800달러가 된다.
그리고 2년 동안 모기지를 내고 나면 원금은 1만3,500달러 정도 깎여서 모기지 밸런스는 48만6,000달러가 남게 된다. 2년 동안 열심히 모기지를 내서 원금이 조금은 깎인 상황이다.
렌트를 보자. 렌트도 매달 2,800달러를 낸다. 그리고 이렇게 2년 동안 열심히 내도 내 수중에 남는 이익은 없다. 그냥 남의 집에 살면서 그 사람 모기지를 대신 내준 것 밖에는 없다.

이제 집 가격을 살펴보자. 대충 1년에 3~5%는 상승하게 되는데 지난 3년간은 이보다 훨씬 높은 수준으로 집 가격이 올라갔지만 최악의 시나리오를 적용해서 앞으로 12개월은 아주 조금만 오르고 그 후에 12개월간 3%만 오른다고 가정하자. 그러면 2년 후 집 가격은 3.5% 상승해 51만7,500달러가 된다.

집을 구입한 사람은 일단 2년간 원금 1만3,500달러가 깎였고, 또 집 가격이 1만7,500달러 상승해서 결국 3만1,000달러의 이익이 생겼다. 반면 집을 렌트한 사람은 여전히 제로(0) 달러 수입이다. 그리고 여기에 한 가지 더 추가할 것은 집을 구입한 사람은 2년간 대략 5만2,000달러 이상을 이자로 냈기 때문에 그에 대한 세금 혜택도 의외로 많다. 물론 집을 구입할 때 순수비용으로 나간 1만 달러 정도를 제한다 하더라도 3만1,000달러의 수입에 5만2,000달러에 대한 세금 1만2,000달러 정도를 절약할 수 있었기에 2년 후 이 둘 사이에는 적어도 3만 달러 이상의 수입 격차가 생기게 되는 것이다.

아주 간단한 산수만으로도 왜 사람들이 이렇게 이자가 비싼데도 아직도 집을 구입하는지 바로 나온다. 그냥 막연히 이지가 비싸니까 집 구입하는 것을 미룬다는 생각보다는 이렇게 하나하나 따져보고 현실적으로 내 상황과 직접 비교해보고 정확하고 객관적인 데이터를 바탕으로 집 구입 결정을 하는 것이 현명한 소비자의 선택이 아닐까 한다.
문의 (703) 899-8999, (410) 417-7080

<라니 오 / 일등부동산 뉴스타 세무사·Principal Broker>