오늘 호로 상업용 리스에 대한 설명은 끝을 맺는다. 끝을 맺기 전에 변호사업을 시작한지 얼마 안 되어 담당했던 30여건의 케이스가 생각난다. 누구나 변호사와 일을 시작할 때 변호사비를 어떻게 정하느냐가 고민이다. 교통사고나 다른 종류의 상해케이스는 contingency fee라고하여 받는 금액의 일정한 퍼센티지를 변호사비로 받는가 하면 한편으로는 시간당 얼마씩 하여 받는 경우도 있고 위의 두가지를 조합하여 받는 경우가 있다.

그 때의 케이스는 상업용 리스를 협상하는 것이었는데 상대방 변호사가 경험이 많아 그런지 아직 나의 경험이 일천하여 그런지 조목조목마다 따지며 예상보다 시간이 한참 걸려 타협을 보았다. 당시 시간당으로 받지 않고 정액으로 변호사비를 받아 시간이 생각보다 오래 걸렸음을 설명드리고 변호사비를 더 청구했지만 손님께서 거절하셔서 그것으로 더 이상 요청을 드리지 않았다.

리스협상은 조목조목 따지기 시작하면 일의 분량이 생각 외로 엄청난 시간을 요구하게 된다. 그 뒤로는 정액을 받더라도 앞으로 쓰여질 시간을 충분히 계산하여 받고 또한 가장 중요한 항목에 집중을 하여 협상을 하게되어 변호사비로 인해 마음을 쓰는 일은 없게 되었다.
만약 임대인이나 임차인이 파산신청을 할 경우 리스에 어떤 영향을 미치는가를 살펴보기로 한다.
임대인이 파산을 했을 경우 임대인의 파산신청 당시 임대인이 가진 모든 재산은 파산관리인에게로 법적 소유권이 이전된다. 통상은 모기지를 내지 못하여 강제경매(포클로저)에 붙여질 때 시간을 좀 벌어보고자 파산신청을 하기도 하며 임대인의 다른 채무가 많아 파산신청을 하기도 한다.

파산에 크게 세가지 종류가 있지만 임대인이 파산했을 경우 모기지가 있는 부동산은 담보를 잡고 있는 은행에서 파산법원에 신청을 하여 해당 부동산을 파산소송으로부터 제외시켜 파산법원의 허가를 얻은 다음 강제 경매절차를 시작해야 한다. 그렇게 하여 임대인이 바뀌었을 경우 새 임대인은 기존의 리스를 무효화하고 임차인에게 임대장소를 비울 것을 요구할 수 있으며 그렇지 않을 경우 기존의 리스를 그대로 존중하여 계속 리스를 이어갈 수도 있다. 이러한 내용을 담은 리스의 전형적 조항을 subordination, attornment and non-disturbance agreement라고 부른다.

만약 새 임대인이 기존 임차인으로부터 렌트를 받게되면 그 것은 리스를 존중하는 것으로 간주되어 그 다음에는 리스를 무효화할 수 없다. 한편으로 임차인이 파산을 신청할 경우 파산관리인은 Chapter 7의 경우120일안에 (주거용 리스는 60일) 리스를 계속 이어갈지 혹은 거절할지를 결정할 수 있다.
임차인이 파산을 할 경우는 거의 렌트를 못내고 있는 경우가 포함되어 리스를 거절할 가능성이 매우 높다. 꺼꾸로 말하면 파산신청 후 120일동안 (주거용 리스는 60일) 임대인은 주법원을 통해 렌트를 내지 않음을 이유로 임대인 (파산신청인)을 임대장소에서 내보낼 수 없다.

물론 임대인은 위에 말한 모기지뱅크와 마찬가지로 파산법원에 신청하여 해당 임대장소를 파산법정으로부터 꺼내 주법원에서 해결하도록 신청을 할 수 있으나 바로 hearing이 열리는 것이 아니므로 통상은 파산관리인과 협상을 하여 리스의 운명을 결정한다. Chapter11의 경우는 약간 다르다.
Chapter11하에서 임대인이 파산신청을 했을 경우 임대인자체가 파산관리인이 되어 역시 리스를 계속 이어갈지 혹은 거절할지를 결정할 수 있다. 그 결정은 파산관리인 (임대인)이 파산법원에 제출할 향후 채무상환계획 (creditor’s plan)이 접수될 때까지 할 수 있다.

그 기간이 1년이상 걸릴 수도 있으므로 임대인은 그 결정을 바로 내리도록 파산법원에 신청할 수 있다. Chapter 7이나 Chapter 11이거나 리스를 계속 이어가려면 파산신청 이전에 밀려있던 모든 렌트를 완불해야하며 파산관리인이 모은 파산신청인의 재산이 앞으로 리스계약을 이행하기에 충분하다는 판단이 있어야 한다.
파산이 리스에 미치는 영향은 파산법 하에 상당히 복잡하기 때문에 파산법 전문 변호사에게 의뢰하여 사건을 맡기는 것이 최선이다. 다음호부터는 주거용 리스에 대한 설명을 게재하기로 한다.
문의 (703)941-7395

<박상근 / 변호사 / 문&박 합동법률사무소>