오늘은 집을 팔았을 때 남는 이익금에 대한 세금문제에 대해서 알아보도록 하겠다. 일반적으로 생각할 때 집을 팔아서 이익금이 남는다 하더라도 그보다 더 비싼 집을 구입하였을 경우 그 세금이 공제가 된다고 생각을 하시는데 그것은 1997년 전에 가능했던 일이다. 1997년 클린턴 대통령 시절 Taxpayer Relief Act에 사인을 한 이후 그러한 조항이 사라졌다는 것을 알아야 한다.
현재 시행되고 있는 부동산에 관한 세법은 최근 5년 안에, 최소한 2년간을 내가 사는 집으로 현재 집을 사용했을 경우 싱글인 경우에는 ＄250,000까지, 결혼한 부부인 경우 ＄500,000까지 세금을 공제해 준다. 따라서 만약 내가 싱글인데 ＄300,000의 이익금이 생겼을 경우 ＄250,000가 넘는 ＄50,000에 대해서 세금을 내셔야 한다는 것이다.

그럼 우리가 간단한 예를 들어서 생각을 해보도록 하겠다. 내가 5년 전에 ＄50,000를 주고 집을 구입했다고 하자. 그리고 집을 수리하는 비용으로 ＄50,000을 사용했다고 하자. 따라서 내가 이 집에 살기위해 사용한 총 비용은 ＄100,000가 된다. 그리고 오늘 집을 ＄550,000에 판다고 가정하고 집을 파는 비용이 총 ＄50,000가 들었다고 가정하자.
그러면 ＄550,000-＄100,000-＄50,000=＄400,000란 결과가 나온다. 즉 내가 이 집을 사고파는 과정에서 생기는 이익금은 ＄400,000란 결론이다. 혹시 집에 살면서 내는 모기지랑 유틸리티 비용을 전부 다 포함하려는 분들이 종종 있는데 그것은 내가 그 집을 사용하는 대가로 지불하는 것이기 때문에 부동산 관련 세금에는 포함이 되질 않는다. 대신 매년 인컴 보고를 할 때 매달 내는 모기지의 이자부분은 공제를 받을 수 있다.

그럼 내가 5년 동안 이집에서 쭉 살아왔다고 한다면 내가 세금으로 공제를 받을 수 있는 부분은 ＄250,000가 되기 때문에 내가 정작 세금을 내야하는 부분은 ＄400,000-＄250,000 즉 ＄150,000가 된다. 물론 개개인의 사정에 따라 다르겠지만 평균적으로 내는 세금은 이익금의 15% 정도가 된다. 그럼 이 경우에는 ＄22,500 정도가 된다.
그런데 만약 2년이 되지 않았다면 세금 혜택을 전혀 못 받을까? 꼭 그렇지는 않다. 만약 2년이 채 안되더라도 1년이 넘었을 경우에는 특별한 상황인 것을 인정받을 수 있으면 싱글은 ＄125,000까지, 부부인 경우 ＄250,000까지 세금 공제가 가능하다. 특수한 상황은 어쩔 수 없이 집을 팔고 이사를 가야 하는 상황이다. 직장이 멀어졌거나 더 이상 수입이 없어서 집을 팔아야 하는 경우, 정부 개발 계획 등으로 인해 집을 파는 경우, 자연재해로 집이 부서진 경우, 이혼이나 건강상의 특수한 상황으로 인해 집을 팔아야 하는 경우 등이 포함된다.

그럼 다른 예를 한번 보도록 하자. 만약 1997년 전에 ＄50,000에 집을 구입하기 전에 집이 있었다고 가정하자. 그리고 그 전집은 ＄25,000에 샀다가 모든 비용을 다 제하고 ＄50,000에 팔았다고 가정한다면 ＄25,000의 이익금이 남았다는 결론이 생긴다. 하지만 1997년 전이기 때문에 세금을 내지 않고 새로 집을 사는데 다 사용했다면 결국에는 ＄50,000에 집을 구입하기는 했지만 세금 계산은 조금 다르게 나온다. ＄50,000를 주고 구입한 집은 결국은 세금 부분을 제외한다면 ＄25,000를 주고 집을 구입한 거나 마찬가지이기 때문에 총 세금을 내야 하는 부분이 처음 계산한대로 ＄150,000가 아니라 거기에 ＄25,000을 더해야 한다는 계산이 나온다. 물론 이렇게 복잡한 계산은 회계사나 다른 전문가가 해주겠지만 이런 계산법이 있다는 정도는 알고 있어야 하지 않을까 생각한다.

이렇게 세금을 내야하는 가장 중요한 아이디어는 내가 일정기간 동안 정당한 방법으로 돈을 투자해서 돈을 번만큼 그 만큼에 합당한 돈을 사회에 환원한다는 생각을 가지도록 하자. 다른 일도 마찬가지지만 특히 부동산에 있어서는 내가 내야하는 부분은 합당하게 내고, 받아야 하는 부분은 정당하게 받는 게 나중에 다른 문제를 일으키지 않는 가장 현명한 방법이다.
문의 (703) 899-8999
(410) 417-7080

<라니 오 / 일등부동산 뉴스타 세무사·Principal Broker>