요즘 부동산 시장은 완전히 Crazy Market이라고 지난주에 말씀 드렸다. 지난 주말도 마찬가지였다. 싱글 하우스에 45,000불이나 더 썼는데 떨어졌다고 한숨짓는 소리가 사무실에서 들렸다. 어쩌겠는가. 마켓이 그런걸. 아예 처음부터 높은 가격으로 집이 나오면 덜 힘 들려나하는 생각이 든다.
지금 부동산 마켓이 엄청난 속도로 상승하면서 예전의 서브프라임 사태와 같은 현상이 발생하지 않을까 우려하는 목소리가 조금씩 나오고 있다. 그래서 오늘은 현 상황에 대해서 정확히 짚어가고자 한다.

일단 현재 마켓을 보면 수요자의 거의 대부분이 실수요자이다. 자기가 직접 이사를 들어가서 살 집을 찾는 경우가 전체의 90%이상이다. 최근 들어서 투자자가 조금씩 나오고는 있는 실정이지만 아직까지는 실수요자가 거의 대부분이다. 반면에 서브프라임 사태가 발생했을 때는 구매자의 50%이상이 투자자였다. 한마디로 ‘묻지마 융자’ 덕분에 누구든지 맘만 먹으면 집 구입이 가능했었다. 그리고 지금 마켓처럼 하루 밤만 자고나면 집값이 올랐다.
그런 재미에 맛 들린 투자자들이 마구잡이로 집을 구입하기 시작했다. 기본이 5채에서 많으면 10채가 넘었다. 많이 살수록 더 많은 수익을 내는 구조였기에 눈에 불을 켜고 집을 사 모으기 바빴다. 하지만 한 가지 단점이 있었다. 그때는 지금처럼 이자율이 좋지가 않았기에 모기지를 내기 위해서는 렌트비에 내 돈을 더 얹어야만 하는 상황이었다.

지금은 다르다. 아주 많이 다르다. 우선 실수요자가 대부분이다. 그냥 마구잡이식 투자가 아니다. 그리고 투자자가 늘어난다 하더라도 엄청나게 좋은 이자율 덕분에 렌트비만으로 모기지가 커버된다. 그리고 만약 다른 이유로 모기지를 못내는 상황이 발생할 것 같으면 그냥 마켓에 내 놓고 팔면 되는 것이다.
한편 코로나로 인해 집값을 제대로 못 내신 분들 때문에 은행 물건이 쏟아져 나와서 마켓이 다운될 것이라는 말도 많다. 하지만 이것도 맞는 말이 아니다. 현재 은행에서는 아주 쉽게 모기지 페이를 늦게 내도 될 수 있도록 여러 가지 제도를 마련해 놓고 기다리고 있다. 국가 정책적으로 이 방법을 거의 강요하고 있는 실정이다. 물론 포어클로저도 지금은 불가능하다.

만약 모기지 페이가 힘들다면 은행에 연락해서 몇 개월 미룰 수 있고, 미뤄진 금액은 그냥 원금에 얹거나 페이먼트 자체를 뒤로 미룰 수 있기에 매달 내야하는 모기지 페이먼트 금액이 올라가진 않는다. 다시 모기지를 낼 수 있을 때 원래 내는 한달치 모기지만 내면 되고 그간 내지 못했던 기간만큼 전체 모기지 기간이 늘어날 뿐이다.
이렇게 좋은 환경 속에서 부동산 시장이 급성장을 하지 않는다는 것이 오히려 이상하다.
문의 (703) 899-8999, (410) 417-7080

<라니 오 / 일등부동산 뉴스타 세무사·Principal Broker>