사상 초유의 저금리 랠리와 안정적인 대선 결과 이후 불확실성이 많이 사라진 지금, 이보다 더 뜨거운 주택시장을 경험해본 적이 있었던가 할 만큼 치열한 경쟁 속의 부동산 시장을 목격하게 된다.

문제가 매매과정 중에 발생하곤 한다.
‘주택 감정(Appraisal)이 꼭 필요한가?’라는 질문 또한 자주 받게 되는데, 사실 주택 감정은 대출은행 입장에서 해당주택이 충분한 담보가치를 가지고 있는지를 판단하는 객관적인 기준을 갖기 위해 사용된다. 즉 셀러와 바이어가 합의한 매매가격이 과연 시장에서 인정받을 수 있는 적정한 가격인지를 확인하는 과정이라고 보면 된다. 따라서 은행입장에서는 보다 더 안전하고 확실한 가격 책정을 위해 셀러와 바이어가 합의한 매매가격(Sales Price)과 공인된 감정사를 통해서 나온 감정가격(Appraisal Value) 중 낮은 가격을 인정한다. 여기서 감정가격을 결정하는 가장 주된 요인이 바로 최근 주변에 팔린 집들의 시세들이다. 통상 매매대상이 되는 해당 주택 주변 반경 1마일 이내에 최근 3개월 이내에 팔린 비슷한 사이즈의 비교대상이 될 집들을 comparable이라고 하는데 최소 3군데 이상의 바로 이런 comparable들을 해당주택과 직접적인 비교를 통해 가격을 책정해서 해당주택의 가격을 매기는 것이 바로 주택 감정이다. 따라서 주택 감정 가격은 실상 그 주변의 비슷한 집들이 최근에 팔린 가격을 기준으로 결정 난다고 보면 된다.

올해처럼 부동산 가격이 연초부터 계속에서 쉬지 않고 상승해온 상황에서는 특히나 치열한 경쟁 속에서 가격상승을 부추기는 시장에서는 더욱 감정가격이 매매가격을 따라잡기가 쉽지 않다. 왜냐하면 감정가격은 이미 팔린 주변 집들을 대상으로 매기다보니 올라가는 시장가격 상승분이 제때 반영이 되기 쉽지 않은 게 현실이다. 그래서 최근 상당수 딜들의 감정가격이 매매가격에 못 미치는 경우가 발생한다. 이로 인해 애써 잘 진행되어온 딜이 깨지기도 하고, 치열한 경쟁 속에서 간혹 주택 감정에 관한 컨틴전시없이 계약을 맺었다가 낮게 나온 감정 가격 때문에 차액을 부담해야 하는 경우도 있다.
결국 감정 가격이 매매가격보다 더 많이 나올 경우는 그냥 집을 싸게 잘 사는구나 하고 긍정적인 마인드로 기분 좋게 받아들이면 되고, 만일 낮게 나오더라도 appraisal contingency가 있다면 그 안에서 가격흥정을 한 번 더 할 수 있는 기회를 가지게 된다고 긍정적인 마인드로 임하면 좋을 것이다.

만일 감정에 대한 보호조항이라고 할 수 있는 appraisal contingency가 없이 맺은 계약에서 가격이 미치지 못한다면 차액을 감당하고 진행할 수 있도록 충분히 여유분의 자금이 더 준비되어있어야 할 것이다. 다만 최근 많은 경우에서 PIW(Property Inspection Waiver)가 나오기도 하는데, 대출은행 입장에서 주택 감정 없이 매매가격을 인정하는 것을 말한다. 최근 20% 이상 혹은 더 많은 다운을 하는 상당수의 경우에 주택 감정 없이 인정하는 PIW가 나온다. 따라서 치열한 현재의 경쟁 속에서 주택 감정 컨틴젼시없이 계약을 맺게 되었다면 먼저 주택융자 진행 중에 주택 감정 없이 진행할 수 있는지 한 번 더 확인해 봄으로 인해 미리 문제의 소지를 제거해두는 지혜가 필요할 것이다.

감정가격에만 너무 연연하지 말고, 구입하는 주택에 관한 감정 리포트안의 세부내용들을 한번 꼼꼼히 살펴보길 권한다. 대다수의 개인에게 있어 일평생 가장 큰 규모의 투자가 되는 주택융자에 필요한 하나의 큰 담보서류이기 때문에 단순히 그 해당주택이 융자은행입장에서 담보가치가 얼마로 정해있는지 뿐만 아니라 담보로서 문제가 없는지도 확인을 함으로써 내가 구입하는 주택의 세부적인 내용에 대해서도 배울 수 있는 귀한 기회로 살릴 수 있는 현명한 소비자가 되길 바란다. 문의 (703) 868-7147

<배준원 / Vice President Greenway Funding Group>