요즘 코로나 바이러스의 위기 상황 속에서 모두들 힘든 시간을 보내고 있는 가운데, 다른 모든 비즈니스들과 같이 부동산 시장도 그 영향을 크게 받고 있다.
전통적으로 부동산 시장은 봄을 맞으면서 활발해지고, 3월부터 5월까지가 한해 중 가장 활발한 주택 매매의 기간이지만, 올해 워싱턴 메트로 지역의 부동산 시장은 3월 코로나 바이러스의 위기 상황 속에서 3월 한 달의 매매가 작년 같은 기간에 비해 거의 16%나 떨어졌고, 새로 시장에 나오는 매물도 약 7.4%나 떨어지면서 지난 5년간 최악의 3월을 기록했다고 한다. 지난 3월 초에 코로나 바이러스 위기가 시작된 것을 고려하고, 또 대부분의 3월의 주택 매매가 이미 1월이나 2월에 성사된 계약서에 의한 것임을 감안한다면 이번 4월과 5월의 결과는 더욱 상상하기조차 두려운 것일 수 있다.

앞으로 몇 달이나 더 코로나 바이러스로 인한 힘든 상황이 계속 될지 모르는 게 현실이고, 수많은 사업체들이 문을 닫고, 코로나 사태가 시작된 지 불과 몇 주 만에 수천 명의 미국인들이 직장을 잃고 있는 상황에서 주택 융자 은행들 또한 융자 심사 기준을 더욱 강화하고, 조금 더 안전(?)하고 위험 부담이 적은 융자들만을 허가 하도록 하는 조치들을 속속 취하고 있다.
대표적인 융자 심사 기준의 변화는 크레딧 점수다. 코로나 사태 이후에 강화된 융자 심사 기준에 의하면, CONVENTIONAL LOAN을 받기 위해선 최하 640점 이상, 그리고 FHA/VA와 같은 정부 융자를 받기 위해선 최하 660점 이상의 크레딧 점수가 되어야만 주택 융자의 허가가 가능하게 되었고, 이것은 코로나 사태 이전에 최하 600-620점 정도면 큰 문제없이 융자 허가가 가능했던 것과 비교하면 융자 기준이 엄청나게 어려워졌는지 쉽게 알 수 있다.

게다가 코로나 사태 이후엔 융자 허가에 가장 중요한 요소 중에 하나인 부채 대 소득 비율도 더욱 힘들어져서, 부채 대 소득 비율이 45% 이상일 경우에는, 크레딧 점수도 더욱 높아야만 융자 허가가 가능하고, 또한 적어도 한 두 달치 정도의 모기지 페이먼트를 낼 수 있는 여분의 자금이 있는 것을 보여줄 수 있어야 융자 허가가 나오고 있다.
여기에 CONFORMING LOAN LIMIT(컨퍼밍 융자 한도액)인 ＄510,400 이상의 융자를 받아야 하는 경우는, 그 융자 허가 기준이 더욱 까다로워진 것뿐만 아니라, 이자율도 코로나 사태 이전 보다 훨씬 더 비싸게 책정되게 되어서, 특히 워싱턴 메트로 지역처럼 비싼 주택 가격들로 인해서 비교적 높은 융자 액수를 빌려야 하는 경우에는 많은 다운 페이먼트를 마련해서 융자 액수를 줄일 수 있는 경우에만 그나마 저렴한 이자율의 주택 융자가 가능하게 되었다.

이외에도 클로징하는 날 불과 2-3일 전에 융자 신청인이 고용 재확인 절차를 또 거쳐야 한다든지, 융자 신청인이 자영업자인 경우에는 회사의 회계 업무를 맡고 있는 회계사나 다른 타인에게서 사업체가 현재 문을 닫지 않고 정상 영업 중이라는 확인서까지 받아야만 클로징이 가능하게 된다든지 하는 추가 절차까지 요구되고 있는 게 코로나 사태로 인한 요즘 주택 융자의 현실이다.
아무쪼록 조속히 이 코로나 사태가 어느 정도 진정되기를 간절히 소망하면서, 비록 어처구니없이 힘들어진 주택 융자지만, 이 또한 미리 내용을 알고 대비해서 여러분 모두가 슬기롭게 대처하시길 응원합니다. 문의 (301) 346-7777

<오정택 Sr. Mortgage Banker FitzGerald Financial Group>