매일 매일 늘어만 가는 확진자와 사망자 숫자를 접하면서, 사회적 거리두기 및 반강제적인 자가격리에 접어든지 어언 한 달이 지나는데도 당최 나아질 기미가 보이지 않고 점점 절망감에 빠져 드는 듯하다. 과연 언제쯤 이 모든 위기가 다 지나갈까? 이즈음 우리 모두가 갖고 있는 같은 바람이리라.

이번 코로나바이러스 사태를 통해서 벌써 여기저기 사회 여러 분야에서 많은 새로운 움직임과 변화가 감지되고 있다. 이미 일부에선 이번 사태가 지난 뒤에 우리 사회가 혁신적으로 변화할 것을 전망하기도 한다. 실제로 우리가 그런 변화를 많이 체험하고 있다.
이민초기에 한국의 신속한 각종 배달문화가 그리워서 왜 미국에선 이런 배달하는 서비스가 없을까, 늘 아쉬워했었는데 이젠 모든 게 배달이 가능한 세상으로 바뀌어가는 듯하다. 필자 또한 최근 한 달여간 고객을 직접 만난 경우는 거의 전무한 듯하다. 이젠 모든 게 직접 대면하지 않고 온라인으로 또 전화로 다 해결되는 세상을 경험해나가는 큰 전환점이 바로 어찌 보면 이번 코로나 사태가 가져온 가장 큰 변화가 아닐까한다.

이번 코로나바이러스 사태가 우리 사회전반에 가져온 크고 작은 변화들 뿐만 아니라 주택융자시장에도 큰 변화를 가져왔다. 특히 융자심사과정의 많은 변화는 최근 주택융자심사의 당락을 가늠하는 큰 요인이 되고 있다. 이 모든 변화는 주택융자은행들의 코로나 사태로 인한 영향에서의 리스크 관리 차원에서 발생했다고 보면 된다.
우선 그동안 이자율은 조금 높지만 다운 페이먼트를 많이 할 경우 간단한 심사만으로 주택융자를 해주던 여러 대체 프로그램들이 시장에서 자취를 감추게 됐다. 과거 10여년전 서브 프라임 사태의 재현을 우려하는 일부 모지기 채권 투자처들이 시장에서 철수하면서 일어난 상황이다. 뿐만 아니라 이젠 투자용 주택에 대한 주택융자는 훨씬 더 까다롭게 됐다. 소득에 대한 요구도 훨씬 강화됐고, 다운 페이먼트 요구도 더 높아지게 됐으며 리저브라고 하는 여유자금 요구조건 또한 훨씬 더 강화됐다.

이젠 투자용 주택을 융자를 얻어서 구입하려면 더 많은 인컴, 더 많은 다운 페이먼트와 리저브 자금이 요구된다. 또한 오랫동안 낮은 크레딧 점수에도 불구하고 낮은 다운 페이먼트로 주택융자를 얻을 수 있도록 가능케 했던 FHA 정부융자 또한 최소 크레딧 점수를 상향시키면서 그 문턱을 높였다. 이젠 크레딧 점수가 썩 좋지 않은 경우는 아무리 인컴이 높다고 해도 낮은 다운 페이먼트로 주택을 구입하는 것은 현실적으로 힘들게 된 것이다.

게다가 주택융자 심사의 마지막 단계에서 여러 번에 걸친 고용확인 및 자영업자들에 대한 까다로운 검증 작업을 재차 삼차 거치면서 주택융자신청인의 자격요건에 대한 훨씬 더 엄격하게 심사를 진행한다. 코로나 사태로 인한 어떤 영향, 예를 들어 최근 근무시간이 줄지는 않았는지, 자영업자의 영업과 매상에 타격은 없는지 등을 여러 루트를 통해 확인하고 또 확인함으로 결국 융자은행의 부실대출에 대한 잠재적 리스크를 줄이고자하는 노력의 일환이긴 한데 최근 그 단계와 정도가 지나치다 싶을 정도로 까다로워지고 있는 게 현실이다.

그렇다고 과연 나쁜 소식만 있는 것일까? 무엇보다도 사상 최저의 이자율을 기록하고 있는 지금, 최저이자율을 통해 금융비용을 더 줄이기 위해 노력하고자 하는 많은 이들에겐 리스크를 줄일 수 있는 또 다른 좋은 기회가 되기도 한다.
여전히 영업을 재개하지 못하는 사업장들이 있고, 또 아직도 많은 사업장들이 턱없이 줄어든 매상에 힘들어하고 있다. 어려운 이웃들에게는 각종 구제금융과 지원혜택들로 인해 손실을 줄이고 회생할 수 있는 기회가 주어지길, 그리고 이번 사태로부터 나름 안전한 이웃들에게는 이참에 자력으로 최저금리의 혜택을 누릴 수 있는 기회로 거듭남을 통해 우리 모두가 다시 웃는 날이 빨리 오길 고대한다.
문의 (703) 868-7147

<배준원 / Vice President Greenway Funding Group>