사업, 기업, 투자형 부동산을 매각하여 이득이 발생한 경우, 자본이득세를 납입해야 한다. 투자형 부동산을 더 이상 보유하지 않거나 사업체를 더 이상 운영하고 않아 부동산을 처리해야 하는 투자자라면 연불매매 신탁을 고려하는 것도 바람직하다.

1. 연불매매 신탁이란?

연불매매 신탁은 투자자와 제3자인 신탁사 사이에 맺는 계약으로 부동산 또는 자산을 신탁사에 매각하는 대신 신탁사는 투자자에게 약속된 기간 동안 정해진 금액을 분할지불방법으로 양도를 약속하거나 약속 어음 형태로 맺는 계약이다. 연불매매 신탁을 통해 투자자는 자본이득세에 대한 부담, 재투자조건과 신탁사로부터 분할로 수령할 수 있는 금액을 조정할 수 있다.

2. 연불매매 신탁은 어떤 원리인가?

신탁사는 소유자를 대신해서 자산을 매각하고 매각 대금과 수익을 사전에 신탁사와 계약한 방식으로 분할해서 지불한다. 자산은 실소유자로부터 인수한 가격과 매각한 가격이 같기 때문에 매각에 대해 신탁사에게 부과되는 세금은 없다. 세법에 의하면 원금을 포함한 금액을 분할방식으로 받기 시작하기 전까지는 실소유자에게 자금이득세가 부과되지 않는다. 그렇기 때문에 소유자/투자자는 신탁사와 맺은 분할원금회수 기간을 조정하여 세금부과 시기와 금액을 조정할 수 있다.

만약 소유자가 고정적인 수입(income)은 받고 싶지만 세금을 회피하고 싶다면 매각대금을 재투자한 다음 원금을 제외한 수익만 분할 상환하는 조건으로 계약 내용을 작성하면 된다. 내국세입법 453항에 의하면 이러한 전략으로 무한정 세금을 이연시킬 수 있다.

3. 연불매매 신탁 조건

신탁구조: 연불매매 신탁으로 세금 이연을 할 수 있으려면 선의의 제3자 신탁이자 신탁사로 간주되어야 한다.

독립된 신탁인: 연불매매 신탁을 진행하려면 소유자로부터 법적으로 독립된 신탁사이어야 한다. 독립된 신탁자는 신탁관련 법률을 적용 받으며 관련 법규 준수 하에, 그리고 매매금액 분배를 정한 계약서와 투자자의 위험성향과 투자목적에 준하여 신탁을 운영할 책임과 의무가 있다.

자산의 이전: 연불매매 신탁으로 자본이득세에 대한 납세의무를 이연하려면 실 소유자가 매매대금을 수령해서는 안된다.

자산의 소유권: 자본이득세 납세를 이연하려면 자산의 실질적인 법적 소유권은 매매거래가 이루어지기 전에 신탁사로 이전이 되어야 한다. 만약 실소유자가 소유권을 이전시키지 않고 자산에 대한 실질적인 소유권을 보유하고 있다고 인정되면 국세청은 자본이득세를 부과할 것이다. 납세의무 회피의 제한: 소유자가 납세의무를 이연시키거나 회피하는 수단으로 신탁을 이용하여 제3자에게 경제적 이익을 이전할 수 없다.

4. 실패한 거래에 대한 구제

연불매매 신탁의 가장 독특한 혜택 중 하나는 투자자가 1031또는 721 거래가 실패했을 때 발생하는 자본이득세 납세로부터 구제받을 수 있다는 점이다.

연방국세청 규정에 따라 매각금액이 부동산에 재투자할 수 없게 되어 중개기관이 보관하고 있는 자금을 투자자에게 지불할 경우 자본이득세 및 기세액공제 환원분에 대한 감가상각(depreciation recapture taxes) 세금규정의 적용대상이 된다. 그러나 연불매매 신탁은 매각대금이 투자자에게 바로 전달되지 않고 신탁사로 전달이 되는 구조라서 이러한 문제에 대한 신속한 대안이 될 수 있다.

5. 기타 고려사항

감가상각비 감세효과: 세액공제에 대한 감가상각비는 이연될 수 있지만 정액법으로 계산된 초과 가속상각방법으로 계산된 부분은 이연될 수 없다. 신뢰의 정당성: 연불매매 신탁이 부적합하게 운영이 되어 연방국세청에서 조사를 받게 될 경우 허위 신탁으로 분류될 수 있다. 허위신탁사로 판정받게 되면 매매대금에 대한 세금을 부과 받게 된다.

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<준 엄 CFPⓇ EA 세무사>