올해 1월 기준으로 지난 1년간 샌디에고 주택가격 상승률은 5.1%로 20대 주요도시 중 피닉스(6.9%)에 이어 두번째로 높은 상승률을 보인 가운데 경기침체기에는 LA(77.6%), 마이애미(76.8%)에 이어 세번째(75.2%)로 고위험에 빠질 수 있다는 전망이 나왔다.

1890년부터 미국 10대 및 20대 주요도시의 주택가격 변동성을 분석해온 부동산 지표인 S&P 코어로직 케이스 실러 지수에 따르면 샌디에고의 주택가격은 1월말 기준 5.1%나 상승했다. 이는 전국(3.9%) 평균의 1.3배, 뉴욕(0.8%)의 6배, 시카코(0.6%)의 8배 이상의 상승률을 나타낸다.

코어로직의 경제수석연구원인 프랭크 노사프트는 “1월에는 주택가격을 견인하는 모기지 금리하락, 소득증가 등에 힘입어 가격상승 기조를 유지했다”며 “그러나 신종 코로나바이러스가 봄철 주택구입 시즌에 먹구름을 덮으며 주택 판매가 이전 전망치를 훨씬 하회하는 국면에 처하게 될 것”이라고 밝혔다.

모기지 금리의 하락으로 재융자는 1월들어 폭발적으로 증가했다. 30년 고정금리는 작년 동기 4.03%에서 3.62%로 낮아졌다. 질로우의 매튜 스피크만 경제분석가는 “미국 주택시장은 연초 상승기류에 있었다”며 “낙관론은 2019년 전반기의 느린 가격상승세 속에 탄탄한 노동시장, 낮은 모기지 금리, 낮은 주택재고 수준 등 그동안 축적된 가격상승의 충분한 재원공급 여력을 보이며 힘을 받았다”고 피력했다.

한편 지난달 31일 레드 핀에서 제공한 분석자료에 따르면 샌디에고와 같은 많은 고가 주택 시장은 경기후퇴의 고위험에 처해질 것으로 내다봤다. 이는 레저 및 숙박업 고용비율, 총부채 상환비율, 코로나19 확진자 수, 항공업 종사자수 등을 고려하여 도출된 결론이다.

또한 구글분석기를 이용한 렌딩트리(Lending Tree) 보고서에 따르면 코로나바이러스 확산을 저지하기 위한 자택대피령 시행 며칠 전인 3월 15일 현재 주택매물에 대한 인터넷 검색수는 2020년 최고점 대비 43%나 감소했다. 이는 50대 대도시 중 투산 48.2% 오하이오 콜럼버스 43.5%에 이어 3번째로 큰 폭의 하락이다.

하지만 이에 대한 반론도 만만치 않다. 레드 핀 경제분석그룹 중 일부는 부동산 시장이 2008년 대불황과 같은 충격을 겪지는 않을 것이라고 주장했다. 그들은 과거 대불황 때와는 달리 이 잠재적 불황요인은 부동산이 아니며, 전염병이 사라지면 코로나 바이러스 출몰 이전의 가격 견인 요인이 다시 힘을 받을 것으로 전망했다. 코로나바이러스는 경제전문가들도 헷갈리는 불확실한 경제 미로 속으로 밀어넣고 있다.