부동산을 구입하게 되면 카운티에 등기를 해야 한다. 이 때 소유하게 될 부동산의 재산권의 형태를 정해야 한다. 이는 부동산의 소유권 방법에 따라 매매를 하게 되거나 상속을 할 때 매우 중요한 변수가 된다. 다시 말해 부동산을 구입하면 구입한 사람의 소유권을 결정하게 되는데, 이것을 베스팅(vesting)이라고 한다. 주택을 비롯하여 모든 부동산의 소유권의 형태는 크게 단독소유권과 공동소유권으로 나눌 수 있다. 먼저 단독소유권은 부동산의 재산권을 혼자서 소유하는 형식이다. 따라서 부동산을 처분할 때 다른 사람의 간섭 없이 혼자서 소유권을 넘길 수 있다. 이에 반해 공동소유권은 하나의 부동산 물건에 대하여 두 사람 이상이 소유권을 공동으로 소유하고 있는 것을 말한다. 그러면 여러 사람이 부동산을 구입할 때 생기는 소유권의 방식은 어떤 것이 있는 지 알아 보자.

■분할 공동 명의(tenancy in common)

두 사람 이상이 부동산을 구입했을 때 소유권을 등기하는 방법으로 소유권자의 숫자가 많아져도 상관없다. 이런 형태의 부동산 소유권자는 자신의 지분에 대하여 양도하거나 저당 설정을 할 수 있는 등 임의로 재산권 행사가 가능하다. 소유권자가 사망했을 때는 소유지분은 유언대로 혹은 유언이 없을 경우는 본인의 상속자에게 이전된다. 보통은 가족이 아닌 사람들이 투자한 금액에 따라 지분을 소유할 때 쓰이지만 부부 사이에도 소유할 수 있는 부동산의 권리 형태이다.

■공동 명의(joint tenancy)

일반적으로 부부 등 가족 관계인 두 사람 이상의 공유 재산일 경우에 해당된다. 부동산의 소유권은 반드시 동등하여야 하며, 소유권자 중 한 사람이 재산권을 양도하게 될 경우 공동 명의자들이 반드시 같이 동의해야 양도가 가능하다. 소유권자의 사망시, 사망자의 지분은 자동적으로 생존한 소유주에게 이전된다.

예를 들어 부부의 경우 한 사람이 사망하면 그 부동산의 소유권은 자동적으로 배우자가 소유하게 된다. 이런 점에서 부부가 공동으로 부동산을 구입할 때 많이 쓰이는 형식이다. 그러나 부부 공유 재산권 (community property)와 다른 점은 소유주가 자신의 소유권을 다른 사람에게 팔 수도 있다는 점이다.

■부부 공유재산(community property)

이 소유 방법은 반드시 부부에만 적용된다. 소유권의 지분도 동등하며 재산권을 양도할 때는 두 배우자가 반드시 동의해야 한다. 특히 한쪽 배우자의 채무 이행을 위하여 재산권 전체가 강제 매각될 수 있다. 그리고 한 쪽이 사망하게 되면 특별한 유언이 없다면 사망자의 지분은 생존 배우자에게 이전된다. 캘리포니아에서 많이 쓰이는 부부 사이의 부동산 소유 형태다. 특별한 경우가 아니면 부부 사이의 부동산 형태는 모두 부부 공유 재산으로 소유하게 된다.

■생존자 권리 부여 부부공유재산(community property with right of survivorship)

이 소유권 보유형태도 부부에 한하며, 소유권 분할은 동등하여야 하고, 재산권을 양도할 때나 혹은 저당권 설정 시 반드시 두 배우자 모두가 동의하여야만 효력이 발생된다. 그리고 한쪽 배우자가 사망했을 때는 사망자의 지분이 자동으로 생존 배우자에게 이전된다.

■동업 재산소유권(tenancy in partnership)

두 사람 이상이 동업을 목적으로 부동산을 공동으로 매입할 때의 소유권 형태다. 대개 주택보다는 상업용 부동산에서 많이 보이는 형태다. 이 파트너쉽 소유권에는 동업자들이 모든 책임을 공동으로 지는 무한동업자(general partner)와 자기가 출자한 한도 내에서만 책임을 지는 유한동업자(limited partner) 두 가지로 나눌 수 있다.

이 밖에도 소유주가 여러 명일 때 신탁 명의(trust)나 법인명의(LLC) 등 여러 가지 소유권이 있으니 부동산을 취득하고 소유권 방식을 정할 때는 반드시 전문가와 상의하는 것이 바람직하다. 해당 부동산을 다시 팔거나 소유권을 증여, 상속할 때 양도소득세나 상속세, 법적 문제 등이 발생하니 이럴 경우 어떤 형태의 재산권을 소유하는 것이 유리한지 고려해야 하기 때문이다.

문의 (213)505-5594

<미셸 원 BEE 부동산 부사장>