보통 봄철에 많은 매물들이 주택 시장에 나오기 때문에 1월과 2월은 주택을 구매할 계획이 있는 바이어들에게는 사전준비를 하는 시기이다. 그러나 올해는 이미 주택 시장이 활발히 움직이고 있어 에스크로를 오픈하고 성공적으로 끝내기 위하여 여러 가지 마무리 준비를 하는 바이어들도 많다. 특히 주택 구입 준비가 끝난 바이어들이 새 주택을 사기 위하여 상담을 하느라 신축 현장의 분양사무실은 많은 사람들로 문전성시를 이루고 있다.

올해도 낮은 모기지 이자율 등 바이어 입장에서 보면 주택 구입의 적기라 할 수있지만 아무래도 주택을 구입하려면 복잡한 절차를 거쳐야 한다. 그리고 주택을 구입하는 것은 어느 경제 활동보다 중요하고 복잡한 일이므로 모든 과정을 꼼꼼하게 처리해야 주택 구입 후에도 후회하는 일이 없는 법이다. 그러기 위해서는 우선 주택 구매의 가장 기본이 되는 다운페이먼트할 자금이 준비되어 있어야 하고 믿을 만한 부동산 에이전트와 융자 전문가를 찾아서 도움을 받아야 한다.

그러면 주택을 구입하기 위하여는 어떤 준비가 필요할까?

먼저 바이어 입장에서는 얼마만큼의 다운페이먼트를 할 수 있고, 어떤 융자 프로그램을 선택하느냐가 중요하다. 따라서 자신의 재정상태를 확실히 파악하는 것이 가장 먼저 해야 할 일이다. 융자는 까다롭고 좋은 매물들은 빠른 속도로 팔려나가기 때문에 융자가 사전 승인이 되지 않은 바이어의 오퍼는 셀러 측에서 받아 보려고도 하지 않는다. 그래서 마음에 드는 주택을 찾은 뒤 융자에 대하여 알아보는 것은 너무 늦다. 그러므로 구매할 주택을 보러 나가기 전에 반드시 모기지 융자의 사전 승인 절차를 밟는 것이 좋다. 자신의 수입과 크레딧을 점검하여 모기지 대출 한도를 확인하는 것이 우선이다. 그 다음 주택 구입 지역이 정해졌다면 그 지역 내에서 나오는 매물들을 모두 검색하여 마땅한 주택을 찾아내는 것이 성공적인 주택 장만을 하기 위한 순서이다.

그리고 모기지 융자를 할 때 주택 가격의 20% 이상을 다운페이먼트하는 것이 보통인데 만약 20% 미만의 다운페이를 하게 되면 혹시 바이어에게 재정적인 문제가 생겼을 경우 융자은행의 부담이 커지므로 은행의 요구로 바이어들이 모기지 보험(PMI)을 들어야 된다.

그러나 모기지 보험료를 절약하기 위하여 여유 자금이 전혀 없는 상태에서 20% 이상을 다운페이먼트하는 것은 반드시 바람직한 것은 아니다. 주택을 구입하려면 여러 가지 부대비용이 들고, 또 비상시를 대비해 주택 구입 후에도 어느 정도 현찰을 보유하고 있어야 하기 때문이다.

그렇다면 다운페이먼트와 함께 주택 구입시 필요한 비용과 수수료에 대해 알아보자. 융자를 한다면 융자 비용으로 꽤 큰 돈이 필요하고, 바이어도 융자 은행의 요구대로 타이틀 보험을 들어야 한다. 그밖에 모기지 보험, 감정 비용, 주택의 화재보험, 그리고 에스크로를 오픈하고 홈 인스펙션을 하는 비용도 준비하고 있어야 한다.

주택을 구입하는 시기에 따라 재산세도 에스크로 시 정산하는 경우도 있으니 이런 비용들을 모두 합하면 적어도 주택 가격의 5% 정도의 여유 자금이 필요하다.

특히 모기지 융자를 통해 주택을 구입할 때 주의해야 할 것이 있는데, 융자에 대한 사전 승인을 받았어도 융자 과정이 완전히 끝나기 전에, 즉 에스크로가 끝나기 전에 다른 대출을 신청하지 않도록 주의해야 한다. 모기지 융자 은행은 융자과정을 끝내기 바로 전에 바이어의 재정 상황에 혹시 변동 사항은 없는지 확인하기 위하여 크레딧 리포트를 다시 떼어 본다.

이 때 크레딧 리포트에 그 동안 바이어가 새로운 융자를 한 것이 나타나면, 주택 융자 후 페이먼트에 지장이 있을 것 같다고 생각되면 융자를 취소할 수도 있기 때문이다. 그러므로 새 집에 쓸 가구를 산다거나 새 차를 사기 위하여 융자를 해야 되는 것들은 모두 주택을 사고 난 후로 미루는 것이 바람직하다.

문의 (213)505-5594

<미셸 원 BEE 부동산 부사장>