올해 1월부터 기존 주택의 뒤뜰 별채인 주거용 보조 유닛(ADU: Accessory Dwelling Units)을 보다 많이 지을 수 있도록 여러 가지 규제를 완화하는 정책이 시행되었다. ADU 신축과 차고 개조에 대한 인허가신청이 제일 활발하게 일어나고 있는 LA시의 가이드라인을 살펴보기로 하자.

먼저 이런 의문이 제기될 수 있다. “내 집에 ADU를 지을 수 있을까?”

답은 ‘R1 조닝 단독주택만 가능하다’이다. 대지가 작아도 된다. 땅 크기에 상관없이 ADU를 지을 수 있다. ADU는 2층까지 지을 수 있고, 대중교통이 꽉 들어찬 LA시의 경우라면 주차장을 추가로 만들지 않아도 ADU를 지을 수 있다. 차고를 개조한 경우를 대비해서 차고 진입로에 주차를 할 수 있도록 법이 완화되었다.

차고(garage) 개조는 그 차고가 허가를 받아서 지어진 것이라면 가능하다. 기존 집 건물에 방, 화장실, 부엌을 추가로 넣어 ADU를 만드는 경우 최대 1,200 스퀘어피트 또는 현재 주거공간의 50% 이내 두 가지 중에서 작은 사이즈 이하의 크기로 실내 구조를 변경할 수 있다. 이 때 주차장은 추가로 필요하지는 않다.

기존 건물과 별도의 새 ADU(Detached ADU)를 짓는 경우에 FAR(Floor Area Ratio) 허용하는 범위 내서 최대 1,200 스퀘어피트 대지 경계선의 뒤쪽 setback이 5피트가 넘어야 한다. 이 내용은 사실 일반적인 R1 조닝 15피트인 setback에 비하면 파격적인 것이어서 아주 특별한 혜택인 셈이다.

반경 0.5마일 내에 공공 교통수단이 있으면 주차공간도 필요 없고, 만일 없다면 1대의 주차공간이 있어야 한다.

차고에서 확장형 ADU(addition to garage)를 짓는 경우나 집 건물에 확장형 ADU (addition to Home)도 최대 1,200스퀘어피트에 경계선의 뒤쪽 setback 5피트, 옆 setback 규정이 있다.

올해부터 허가를 받는 데 걸리는 기간을 120일에서 60일 이하로 줄였다. 과거에 허가 없이 지은 유닛도 합법화할 수 있게 했다. 또 ADU를 세우면서 내야 하는 수수료를 유닛 크기에 따라 면제하거나 할인하도록 했다. 하지만 HPOZ 조닝의 경우 시의 검토를 받아야 한다.

건축 비용은 보통 500 ~800스퀘어피트 규모 건축이라면 건축 허가와 설비까지 15~30만달러의 건축비가 소요된다. 모기지 재융자, 주택 Equity 융자, ADU 건축융자 등을 이용해 건축 비용에 대한 예산을 세워볼 수 있다.

ADU 건축 절차를 살펴보면, LA시의 경우 먼저 Zimas 사이트를 통해서 조닝과 기본적인 정보를 확인한 후에 건축사를 선택해서 설계와 허가 절차를 개시한다.

시로부터 건축허가를 받아서 건설업자와 계약하여 진행한다. ADU는 기존 구조물에 확장해서 짓는 경우에도 기초부터 별도의 상수도 차단장치와 별도의 전기패널을 설치해야 하는 등 법이 정한 대로 건축되어야 하므로 반드시 건축허가와 면허를 가진 건설업자를 고용하여야 한다.

1층에 새 건물이라면 플랜을 제출하고 즉시 단 하루 안에도 허가를 받아서 건축을 시작할 수도 있다. 건축이 진행되면서 시에서 요구하는 모든 검사과정을 거쳐야 한다. 최종 검사가 모두 끝난 후에 2~3주안에 CO(certificate of Occupancy)를 받을 수 있고, CO를 받기 전에는 렌트를 줄 수 없다.

ADU도 1978년 10월 1일 이전에 지어진 것이라면 새로 만들어진 ADU는 렌트컨트롤에 해당된다. 만일 ADU가 2017년 1월 1일 이후에 지어진 것이라면 단기 렌트 또는 에어비앤비와 같은 홈쉐어링을 할 수 없다. 다만, ADU에 집주인이 주된 거주지로 살고 있는데, 집을 잠깐 사용하지 않는 기간이 있다면 가능하다.

2~4 유닛 구입을 원하는데 예산이 적어서 고민하시는 이들에게 R1 단독주택 후 ADU를 추가하는 옵션이 하나 더 생겼다. 좋은 기회다.

문의 (213) 626-9790

<해리 정 드림부동산 부사장>